Cabinet Elharrar – Droit des baux commerciaux – Droit social
Fin du bail commercial : le Guide pour comprendre les différents scénarios
La fin du bail commercial peut être stressante. En effet, le bail commercial est un contrat très engageant qui peut avoir des implications très importantes si vous ne le maîtrisez pas.
Le bail commercial ne se termine pas automatiquement à la fin de la période contractuelle.
Autrement dit ? Bailleur ou locataire, si vous souhaitez mettre un terme à votre relation, vous allez devoir faire preuve de vigilance.
Ainsi, à l’expiration du bail, 4 hypothèses sont envisageables :
– le bailleur prend l’initiative de notifier un congé ;
– le preneur notifie une demande de renouvellement s’il souhaite rester dans les lieux loués;
– le preneur notifie un congé au bailleur s’il souhaite quitter les lieux loués ;
– aucune des parties ne prend d’initiative et le bail se poursuit par tacite prolongation.
Il est important de comprendre ces différents scénarios pour anticiper la fin d’un bail commercial et se préparer en conséquence.
Ce guide vous aidera à mieux aborder les différentes options disponibles à la fin d’un bail commercial.
Pour obtenir plus d’information sur le congé avec offre de renouvellement, n’hésitez pas à consulter notre article.
Fin du bail commercial et renouvellement à l’initiative du bailleur
Les options du bailleur en fin de bail commercial
Si vous êtes bailleur et que le bail arrive à son terme, alors 3 options s’offrent à vous :
– vous pouvez renouveler votre bail en délivrant un congé comportant une offre de renouvellement à votre locataire. Dans ce cadre, vous pouvez proposer un nouveau loyer et modifier certaines des conditions du bail en cours.
– vous pouvez également refuser de renouveler le bail et délivrer un congé sans offre de renouvellement en précisant ou non l’indemnité d’éviction.
– vous pouvez garder le silence et attendre une action de votre locataire ou poursuivre le bail en tacite prolongation.
Date d’effet du congé de renouvellement
Le congé du bailleur doit être notifié au moins 6 mois avant l’expiration du bail. Ce délai de 6 mois est un minimum et vous pouvez en tant que bailleur délivrer un congé plus tôt.
La date d’effet du congé dépend de la période à laquelle il est donné :
– si le congé est donné en période contractuelle et au moins 6 mois avant son échéance, il prend effet au jour du terme contractuel ;
– si le congé est donné en période contractuelle, mais moins de 6 mois avant son échéance, il prend effet au dernier jour du trimestre civil suivant l’expiration du délai de 6 mois ;
– si le congé est donné en tacite prolongation, il prendra effet pour le dernier jour du trimestre civil suivant l’expiration du délai de six mois.
Auteur et destinataire du congé de renouvellement
Seul vous en tant que bailleur ou votre représentant pouvez délivrer un congé.
Vous devez envoyer le congé à votre locataire des locaux et à tous les preneurs.
Si le congé comporte une erreur quant à la désignation du locataire, il sera considéré comme irrégulier et pourra être contesté par le destinataire.
Forme et contenu du congé
La notification d’un congé par le bailleur que ce soit pour offre ou refus de renouvellement doit être délivrée par acte d’huissier.
Si cette forme n’est pas observée, le congé sera considéré comme nul.
Le contenu du congé dépend de s’il s’agit d’un congé offrant ou refusant le renouvellement.
Congé avec offre de renouvellement
Lorsque vous donnez congé avec offre de renouvellement, le congé n’a pas besoin de motivation spécifique.
Il est recommandé d’indiquer le montant du nouveau loyer dans le congé s’il est connu, mais cela n’est pas obligatoire.
Congé refusant le renouvellement
Le congé de refus de renouvellement doit, sous peine de nullité, mentionner les motifs du refus.
Le congé pour refus de renouvellement doit également reproduire l’article L.145-9 du Code de commerce qui prévoit « que le locataire qui conteste le refus ou demande une indemnité d’éviction devra saisir le tribunal compétent avant l’expiration de deux ans à compter de la date d’effet du congé. »
Réponses du locataire à la demande de congé
Réponse du locataire à un congé avec offre de renouvellement
La réponse apportée par le locataire dépendra de sa volonté de rester dans les lieux ou de les quitter.
– si le locataire veut rester dans les lieux : la réponse dépendra de la valeur locative des lieux loués.
Le preneur a tout intérêt de faire évaluer le montant de valeur locataire afin d’adapter la bonne attitude.
Ainsi, si le montant de la valeur locative est supérieur au loyer actuel, il a tout intérêt d’attendre que le bailleur prenne l’initiative de fixer le loyer par le juge des loyers.
En revanche, si la valeur locative s’avère inférieure au loyer actuel, il a tout intérêt de saisir le juge des loyers.
– si le locataire veut restituer les locaux : le locataire n’est jamais contraint d’accepter le renouvellement de son bail, et il lui suffira de notifier au bailleur son droit d’option.
Réponse du locataire à un congé avec refus de renouvellement
– si le refus de renouvellement comporte l’offre de payer une indemnité d’éviction :
Le locataire a plusieurs options qui s’offrent à lui concernant un refus de renouvellement avec une indemnité d’éviction du bail commercial.
Le locataire devra la faire fixer amiablement ou judiciairement et devra choisir entre rester dans les lieux ou partir pendant la procédure de fixation de l’indemnité.
– si le refus de renouvellement ne comporte pas d’offre d’indemnité d’éviction :
Si le locataire conteste l’absence d’indemnité d’éviction, il devra saisir le tribunal dans les deux années qui suivent le refus tant pour contester les motifs du refus de renouvellement que pour faire fixer l’indemnité d’éviction.
Changements d’avis du bailleur
En tant que bailleur, vous avez souvent la possibilité de changer de positions même après avoir délivré un congé avec refus de renouvellement ou une offre de renouvellement.
Il existe trois revirements à votre avantage :
– droit d’option du bailleur : c’est la faculté pour le bailleur de refuser le renouvellement du bail commercial après l’avoir offert, sans avoir à donner une raison sous certaines conditions.
– droit de rétractation : c’est la faculté pour le bailleur de rétracter son offre de renouvellement ou son refus de renouvellement avec indemnité d’éviction en motivant ce changement par des motifs graves et légitimes ou en cas de dénégations du bénéfice du statut des baux commerciaux.
– droit de repentir : c’est la faculté pour le bailleur de proposer le renouvellement du bail commercial au locataire après l’avoir refusé.
Fin du bail commercial et demande de renouvellement par le locataire
Les options du locataire en fin de bail commercial
Si le bailleur ne donne pas de congé six mois avant l’expiration du bail, en tant que le locataire vous pouvez choisir :
– de rester silencieux et continuer le bail tacitement, avec le risque que le loyer soit déplafonné après la douzième année ;
– ou demander un renouvellement du bail.
Avant de solliciter un renouvellement du bail, vous devez vous assurer que vous respectez toutes les conditions pour le droit au renouvellement du bail commercial.
Il y a plusieurs vérifications à faire avant de notifier une demande de renouvellement.
Date d’effet de la demande de renouvellement
La demande de renouvellement doit être effectuée dans les 6 mois qui précèdent l’expiration du bail ou pendant la tacite prolongation.
Toute demande faite plus de 6 mois avant l’expiration n’aura aucun effet.
Si la demande de renouvellement est signifiée dans les 6 mois qui précèdent le terme contractuel, elle prendra effet au lendemain de la date d’expiration du bail.
Si la demande de renouvellement est signifiée lors de la tacite prolongation, elle mettra fin au bail pour le dernier jour du trimestre civil au cours duquel la demande de renouvellement a été signifiée et le renouvellement prendra effet au premier jour du trimestre civil suivant.
Auteur et destinataire de la demande de renouvellement
La demande de renouvellement doit être faite par vous en tant que locataire et au nom de chacun des locataires s’il y en a plusieurs.
La demande de renouvellement du locataire doit être signifiée au bailleur ou à son gérant qui est réputé avoir qualité pour la recevoir.
Dans le cas de plusieurs propriétaires, la demande à l’attention d’un est valable pour tous, sauf stipulations contraires.
Forme et contenu de la demande de renouvellement
La demande peut être faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire.
La demande de renouvellement doit reproduire à peine de nullité l’alinéa 4 de l’article L.145-10 du Code de commerce.
Réponses du bailleur à la demande de renouvellement du bail commercial
Votre bailleur dispose d’un délai de 3 mois pour :
– accepter le renouvellement
– refuser le renouvellement
– ne pas répondre
Le bailleur accepte expressément le renouvellement
En cas d’acceptation, aucune formalité n’est nécessaire, mais il est recommandé de notifier sa réponse par acte d’huissier.
S’il désire, à cette occasion, obtenir une modification du loyer, votre bailleur doit faire connaître dans sa réponse le loyer qu’il propose, faute de quoi le nouveau loyer ne sera dû qu’à compter de la demande qui en sera faite ultérieurement, soit par acte d’huissier ou lettre recommandée AR, soit dans le mémoire préalable à l’assignation.
Le bailleur refuse le renouvellement
Si votre bailleur décide de refuser le renouvellement du bail, il doit le faire dans un délai de trois mois à compter de la notification de la demande par acte extrajudiciaire, en précisant les motifs.
L’exigence de motivation concerne seulement le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction.
En outre, l’acte doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend contester le refus de renouvellement ou demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.
Le bailleur ne répond pas dans les trois mois
Le silence de votre bailleur dans les 3 mois est considéré comme une acceptation.
Cependant, son silence ne concerne que le principe du renouvellement et non le loyer proposé.
En cas de désaccord sur le loyer, les parties peuvent saisir la commission de conciliation ou le juge des loyers commerciaux.
Changements d’avis du locataire ou du bailleur en fin de bail commercial
Changement d’avis du locataire
En tant que locataire qui a sollicité ou qui a accepté le renouvellement du bail, vous pouvez décider de renoncer au renouvellement : c’est le droit d’option.
Vous serez alors redevable d’une indemnité d’occupation et devrez quitter les lieux sans indemnité d’éviction.
Changements d’avis du bailleur à la suite de l’acceptation du principe de renouvellement
Qu’elle soit expresse ou tacite, l’acceptation du principe du renouvellement n’est pas définitive.
En effet, votre bailleur peut ensuite se raviser et :
– soit exercer son droit d’option, c’est-à-dire refuser le renouvellement ;
– soit exercer son droit de rétraction, c’est-à-dire rétracter son offre de renouvellement en cas de motifs graves et légitimes ou en cas de dénégation du statut.
Changements d’avis du bailleur à la suite du refus de renouvellement
Le refus de renouvellement qu’il soit avec ou sans indemnité d’éviction peut faire l’objet d’un changement d’avis de votre bailleur.
Le bailleur peut changer d’avis et :
– soit exercer son droit de rétraction, c’est-à-dire rétracter son offre d’indemnité d’éviction en cas de motifs graves et légitimes ou en cas de dénégation du statut ;
– soit exercer son droit de repentir, c’est-à-dire proposer le renouvellement du bail après l’avoir refusé.
Fin du bail commercial : le congé du locataire
Date d’effet du congé en fin de bail commercial
Le congé doit être notifié au moins 6 mois avant l’expiration du bail. Ce délai de 6 mois est un minimum et vous pouvez délivrer un congé plus tôt.
La date d’effet du congé dépend de la période à laquelle il est donné :
– si le congé est donné en période contractuelle et au moins 6 mois avant son échéance, il prend effet au jour du terme contractuel ;
– si le congé est donné en période contractuelle, mais moins de 6 mois avant son échéance, il prend effet au dernier jour du trimestre civil suivant l’expiration du délai de 6 mois ;
– si le congé est donné en tacite prolongation, il prendra effet pour le dernier jour du trimestre civil suivant l’expiration du délai de six mois ;
Auteur et destinataire du congé
Le congé doit être fait par vous en tant que le locataire et au nom de chacun des locataires s’il y en a plusieurs.
Le congé du locataire doit être signifié au bailleur ou à son gérant qui est réputé avoir qualité pour la recevoir.
Forme et contenu du congé
Lorsque vous donnez congé pour l’échéance du contrat de bail ou en cours de tacite prolongation, vous devez délivrer le congé par huissier.
Vous n’avez pas à motiver son congé, sauf dans le cas d’un départ à la retraite et que vous entendez vous affranchir de tout délai pour faire valoir ses droits à la retraite.
Réponse du bailleur
Le congé du locataire n’a pas à être accepté par votre bailleur.
Les parties peuvent organiser la restitution des lieux.
Fin du bail commercial : la tacite prolongation
À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail se poursuit pour une durée indéterminée aux clauses et conditions stipulées initialement.
Le loyer continue de varier par le jeu de la clause d’indexation qui peut exister dans le bail commercial ou par la révision triennale.
Il convient de souligner que la tacite prolongation peut être dangereuse pour le locataire s’il laisse se poursuivre le bail au-delà de 12 années sans connaître la valeur locative des lieux loués.
En effet, d’une part le loyer peut être déplafonné à la demande du bailleur et d’autre part, le lissage du nouveau loyer n’est pas prévu par les textes.
Le locataire et le bailleur peuvent exercer tous les scénarios de fin de bail évoqués pendant la tacite prolongation.
FAQ
Quand se termine le bail commercial ?
Le bail commercial ne se termine pas automatiquement à la fin de la période contractuelle ni ne se renouvelle automatiquement.
Il nécessite une action soit du bailleur par la délivrance d’un congé avec offre de renouvellement soit du locataire par une demande de renouvellement.
Qu’est-ce qui se passe au bout d’un bail 3-6-9 ?
A l’expiration du bail commercial 3 6 9, 4 hypothèses sont envisageables :
– soit le bailleur prend l’initiative de notifier un congé soit de renouvellement, soit de refus de renouvellement ;
– soit le preneur notifie une demande de renouvellement s’il souhaite rester dans les lieux loués ;
– soit le preneur notifie un congé au bailleur s’il souhaite quitter les lieux loués ;
– soit aucune des parties ne prend d’initiative et le bail se poursuit par tacite prolongation.
Comment prolonger un bail commercial ?
Si c’est le bailleur qui souhaite prolonger le bail, il doit délivrer un congé avec offre de renouvellement.
Si c’est le locataire qui souhaite prolonger le bail, il doit faire une demande de renouvellement.
Comment un propriétaire peut mettre fin à un bail commercial ?
Le propriétaire qui souhaite mettre fin à un bail commercial à l’échéance du terme doit faire délivrer un congé au locataire notifiant le refus de renouvellement.
S’il n’a pas de raisons valables pour refuser le renouvellement, il devra payer une indemnité d’éviction.