Cabinet Elharrar – Droit des baux commerciaux – Droit social
Congé avec offre de renouvellement du bail commercial : Comment réagir ?
Le congé avec offre de renouvellement du bail commercial comporte quelques spécificités. Vous êtes locataire et vous venez de recevoir un congé de votre bailleur avec offre de renouvellement ?
Cet article vous permet de comprendre les tenants et les aboutissants du congé de votre bailleur.
Le bail commercial ne se renouvelle pas automatiquement et le bailleur qui souhaite poursuivre le bail peut :
– soit ne rien faire et laisser le bail se prolonger tacitement ;
– soit renouveler le bail par un congé avec offre de renouvellement.
Le congé avec offre de renouvellement est l’acte délivré par le bailleur lorsque le bail est arrivé à son terme, pour proposer au locataire de conclure un nouveau bail avec la possibilité de fixer un nouveau loyer.
Le congé du bailleur avec offre de renouvellement doit être bien pensé et en tant que locataire, vous n’êtes pas obligé d’accepter le renouvellement du bail.
Congé avec offre de renouvellement : comment être informé de la volonté de mon bailleur de renouveler le bail ?
La forme et le contenu du congé avec offre de renouvellement
Le congé avec offre de renouvellement sera délivré par acte d’huissier.
Le congé mentionnera qu’il est donné pour mettre fin au bail avec proposition d’un bail renouvelé et peut mentionner un nouveau loyer.
Le congé du bailleur avec offre de renouvellement n’a pas à mentionner un motif puisque cette offre de renouvellement constitue en elle-même une motivation suffisante.
Si votre bailleur souhaite obtenir un nouveau loyer au renouvellement du bail, il pourra en faire la demande dans le congé.
Toutefois, s’il n’y a pas de demande d’augmentation de loyer dans le congé, cela n’empêche pas votre bailleur de faire une demande postérieurement.
Il pourra en effet formuler la demande d’un nouveau loyer par huissier ou par lettre recommandée avec accusé réception (le texte ne prévoit aucune forme particulière).
Par contre, si la demande d’un nouveau loyer est postérieure à l’échéance du préavis, le nouveau loyer ne sera dû qu’à compter du jour de cette demande sans rétroactivité.
De même, si votre propriétaire, ayant chiffré le loyer qu’il demandait, vient à augmenter ultérieurement sa demande, le nouveau loyer, s’il est supérieur à la demande initiale, ne pourra prendre effet qu’à dater de la notification des nouvelles prétentions.
Date d’effet du congé avec offre de renouvellement
Préavis obligatoire
Le congé avec offre de renouvellement doit respecter, comme tout congé, un préavis d’au moins 6 mois. Un préavis supérieur peut être prévu dans le bail.
Le congé peut être donné plusieurs mois à l’avance. Mais il a été jugé qu’un congé donné trop longtemps à l’avance était abusif.
Un congé donné pour une date prématurée n’est pas nul, mais ses effets sont reportés à la date pour laquelle il aurait dû être délivré.
Effet du congé délivré 6 mois avant l’échéance contractuelle
Pour un bail commercial 3 6 9 conclu à effet du 1er janvier, venant à expiration le 31 décembre 2022, le congé devra être signifié au plus tard le 30 juin 2022 (avant le début du sixième mois précédant le terme contractuel).
Ainsi, le bail commercial prendra fin le 31 décembre 2022 et le bail commercial sera renouvelé à compter du 1er janvier 2023.
Effet du congé délivré moins de 6 mois avant l’échéance contractuelle
Si le congé est tardif, c’est-à-dire que le congé est donné en période contractuelle, mais moins de 6 mois avant son échéance, il prendra effet au dernier jour du trimestre civil suivant l’expiration du délai de 6 mois.
Par exemple, un bail commercial 3 6 9 conclu à effet du 1er janvier, venant à expiration le 31 décembre 2022, le congé qui est délivré le 15 novembre 2022 est considéré comme tardif.
Par conséquent, le bail commercial ne prendra fin que le 30 juin 2023 à la place de son terme contractuel au 31 décembre 2022 et le bail commercial sera renouvelé à compter du 1er juillet 2023.
Effet du congé délivré pendant la tacite prolongation
Le congé du bailleur peut être délivré après le terme contractuel, c’est-à-dire pendant la tacite prolongation. Dans ce cas-là, le congé prend effet pour le dernier jour du trimestre civil suivant l’expiration du délai de six mois.
Dans ces conditions, le bail commercial qui est en tacite prolongation depuis le 1er janvier 2022 et dont le congé a été délivré le 15 février 2022, sera renouvelé qu’à compter du 1er septembre 2022.
Congé avec offre de renouvellement : comment je peux réagir face au congé avec renouvellement du bail ?
Si vous recevez un congé avec offre de renouvellement, vous pouvez adopter plusieurs attitudes selon si vous souhaitez renouveler votre bail ou partir.
Réponse du locataire qui souhaite renouveler le bail commercial
La réponse du locataire qui souhaite rester dans les lieux loués dépendra notamment du montant du loyer proposé et de la valeur locative des locaux.
Ainsi, dès réception d’un congé avec renouvellement du bail, vous avez tout intérêt à faire évaluer la valeur locative des locaux pour adopter la meilleure stratégie.
Réponse du locataire si le nouveau loyer proposé est satisfaisant
Si vous acceptez le renouvellement et le nouveau loyer, vous pouvez donner votre accord par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception.
Réponse du locataire si la valeur locative est plus élevée que la valeur du loyer actuel
Si la valeur locative risque d’être supérieure au loyer actuel ou s’il existe un risque de déplafonnement du loyer, vous n’avez aucun intérêt à répondre.
Votre silence, en tant que locataire, ne vaut pas acceptation de l’offre de renouvellement.
Face à l’absence de réponse, le bailleur prendra alors l’initiative de saisir le juge des loyers dans le délai de deux pour faire fixer le loyer.
Vous pouvez également accepter le principe du renouvellement mais refuser le loyer proposé.
Il est fortement conseillé de passer par un avocat pour discuter du montant du loyer renouvelé puisqu’il a déjà été jugé que le preneur qui faisait une contre-proposition en indiquant un montant de loyer pour le bail renouvelé supérieur à celui résultant de la variation de l’indice doit être considéré comme ayant implicitement renoncé à l’application du plafonnement.
Réponse du locataire si la valeur locative est plus faible que la valeur du loyer actuel
Si la valeur locative est inférieure au loyer actuel, vous avez tout intérêt de faire fixer le loyer à la baisse en saisissant la commission départementale de conciliation ou le juge des loyers.
Réponse du locataire qui souhaite quitter les lieux
Vous n’êtes pas contraint d’accepter le renouvellement du bail.
Pour manifester votre volonté de ne pas renouveler le bail malgré le congé du bailleur, vous devez notifier votre position de ne pas renouveler le bail et de quitter les lieux par voie d’huissier.
Locataire, lors de la restitution des lieux, soyez bien conseillé et renseignez-vous pour éviter des mauvaises surprises.
Récemment (en 2022), la Cour de cassation a considéré que le fait que locataire se maintienne dans les lieux et qui continue de payer son loyer ne signifie pas qu’il accepte l’offre de renouvellement du bail. Si vous décidez de garder le silence en vous maintenant dans les lieux, le bailleur pourra saisir le juge des loyers pour faire fixer le loyer si celui-ci est supérieur au bail initial, dans un délai de 2 ans à compter du congé. A défaut, le bail commercial se poursuivra aux conditions du bail initial et donc le loyer sera celui du bail initial.
Congé avec offre de renouvellement : le bailleur a-t-il le droit de revenir sur sa proposition de renouvellement de bail ?
Le bailleur peut revenir sur sa proposition de renouvellement tant que le montant du loyer n’est pas encore fixé entre les parties.
S’il y a accord sur le loyer, alors le bailleur ne pourra plus revenir sur son offre de renouvellement du bail commercial.
Tant que loyer n’est pas fixé, le bailleur peut changer d’avis en exerçant :
– son droit de rétractation
– son droit d’option
Le droit de rétractation du bailleur
Si votre bailleur découvre postérieurement au congé des motifs qui justifient un refus de renouvellement, ou qui font apparaître que vous ne répondez pas aux conditions pour avoir droit au renouvellement, il a un droit de rétractation : il refusera alors le renouvellement sans avoir à vous verser une indemnité d’éviction et le bail prendra fin à la date indiquée dans le congé.
Pour plus d’information, découvrez notre article sur le congé avec offre de renouvellement.
Votre bailleur pourra rétracter son offre de renouvellement avant l’introduction de la procédure de fixation du loyer renouvelé encadré dans un délai de 2 ans, pendant la procédure et au plus tard dans le délai d’un mois qui suivra la signification de la décision définitive si aucun droit d’option n’a été exercé.
Pour rétracter son offre, votre bailleur doit vous informer de sa volonté d’exercer son droit de rétractation par huissier.
Si votre bailleur vous notifie son droit de rétractation, alors vous perdez votre droit au maintien dans les lieux, et vous pouvez être expulsé.
Vous serez alors redevable d’une indemnité d’occupation à compter du droit de rétractation du bailleur.
Le droit d’option du bailleur
Le bailleur peut finalement refuser le renouvellement du bail après l’avoir offert au locataire et cela sans donner de raison. Il devra alors payer une indemnité d’éviction au locataire.
Le bailleur pourra exercer son droit d’option avant l’introduction de la procédure de fixation du loyer renouvelé encadré dans un délai de 2 ans, pendant la procédure et au plus tard dans le délai d’un mois qui suivra la signification de la décision définitive qui aura fixé le loyer renouvelé.
Il doit vous indiquer sa volonté d’user de son droit d’option par huissier.
Le bailleur qui exerce son droit d’option devra payer les frais qui auront été exposés pour la procédure de fixation du loyer c’est-à-dire : les dépens, le coût de l’expertise et potentiellement une partie des honoraires de l’avocat adverse.
Le droit d’option du bailleur a un impact important pour vous en tant que le locataire puisque vous devrez payer une indemnité d’occupation :
– qui sera égale à la valeur locative ;
– et à compter de la date d’expiration du bail par l’effet du congé et non à compter de la date d’exercice du droit d’option.
Congé avec offre de renouvellement : puis-je changer d’avis après avoir accepté le renouvellement ?
Vous avez également la possibilité de revenir sur votre position tant que le loyer du bail renouvelé n’a pas été fixé.
Vous pourrez alors exercer votre droit d’option, qui est assez similaire à celui de votre bailleur à la différence que puisque c’est vous qui décidez de quitter les lieux, vous n’aurez pas le droit à une indemnité d’éviction.
Est-ce qu’un bail commercial se renouvelle automatiquement ?
Le bail commercial ne se renouvelle pas automatiquement et il est nécessaire d’avoir une action du bailleur ou du locataire pour renouveler le bail.
Le bailleur qui souhaite renouveler le bail peut délivrer un congé avec offre de renouvellement.
Le locataire qui souhaite renouveler le bail peut délivrer une demande de renouvellement au bailleur.
Quelles sont les conditions pour avoir droit au renouvellement ?
Il y a 3 conditions cumulatives :
– le locataire est propriétaire du fonds de commerce exploité dans le local
– le locataire doit exploiter le fonds de manière effective depuis au moins 3 ans
– le locataire doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers
Comment renouveler un bail commercial 3 6 9 ?
Pour renouveler un bail commercial 3 6 9, le preneur peut faire une demande de renouvellement et le bailleur peut délivrer un congé avec offre de renouvellement.