Quelles sont les conditions de renouvellement du bail commercial ?

Pour bénéficier du renouvellement du bail commercial, vous devez en tant que preneur remplir certaines conditions qui sont principalement décrites dans l’article L.148-8 du Code de commerce et L.145-1 du Code de commerce.

Il est donc nécessaire de vérifier l’ensemble de ces conditions : il y a cumulation des différents articles et non substitution des uns aux autres.

Ainsi, si l’une des conditions n’est pas remplie, vous risquez de voir votre demande de renouvellement refusée en raison d’une “dénégation” du statut, et

aucune indemnité vous sera versée.

Toutefois, même si en tant que locataire vous satisfaisez à toutes les conditions, le choix de renouveler ou non un bail commercial appartient seulement à votre bailleur et les juges ne peuvent lui imposer le renouvellement de votre bail commercial.

En revanche, si votre bailleur décide de ne pas renouveler votre bail commercial et cela sans raison valable, il doit vous indemniser en vous réglant une indemnité d’éviction.

1ere condition : Vous devez en tant que locataire être propriétaire du fonds de commerce exploité dans le local

Seul le propriétaire du fonds a droit au renouvellement du bail commercial.

Pour que le locataire soit considéré comme propriétaire du fonds de commerce, il doit être propriétaire d’une clientèle propre et disposer d’une autonomie de gestion.

Vous n’avez toutefois pas besoin d’exploiter vous-même votre fonds et vous pouvez faire appel à un locataire gérant ou à des salariés.

Le locataire-gérant d’un fonds de commerce, lui, n’aura pas droit au renouvellement puisqu’il exploite un fonds qui ne lui appartient pas et qui lui a été donné en location.

En revanche, si la totalité des lieux loués est en sous-location, le locataire n’est alors plus considéré comme le propriétaire du fonds et ne peut bénéficier du droit au renouvellement.

En cas de sous-location partielle, le locataire a encore droit au renouvellement du bail, mais uniquement pour la partie des locaux où il exerce son activité.

Par contre sont considérés comme propriétaires du fonds, les concessionnaires et les franchisés.

2e condition : Vous devez en tant que locataire exploiter le fonds de manière effective depuis au moins 3 ans

Le principe

Le fonds dont vous êtes propriétaire en tant que locataire doit faire l’objet d’une exploitation effective au cours des 3 dernières années qui ont précédé la date d’expiration du bail ou de sa reconduction.

Il doit s’agir du même fonds ou d’un fonds régulièrement transformé.

Cela signifie que le fonds doit être maintenu en activité par une sollicitation régulière et continue de la clientèle, mais cela n’empêche pas que le fonds puisse être fermé pendant les congés normaux.

Les exceptions

La déspécialisation légale au cours des trois dernières années

Si la transformation du fonds a été réalisée dans les règles de la déspécialisation (c’est-à-dire le changement de la destination des locaux commerciaux par rapport à ce qu’il était prévu dans le bail), le calcul de la durée d’exploitation prendra alors en compte non seulement celle du nouveau fonds que celle du fonds exploité originairement.

Le changement d’activité du preneur au cours des trois dernières années

L’adjonction d’une activité n’est pas un problème puisqu’il n’y a pas substitution d’un fonds par un autre.

En revanche, il convient d’avoir l’accord de votre bailleur si le changement d’activité est total, au risque de perdre le droit au renouvellement.

Bon à savoir : en présence d’une clause de destination large, voire « tous commerces » il a été admis que cette clause de destination comporte une autorisation préalable de changement d’activité.

La cession du fonds de commerce au cours des trois dernières années

En cas de cession du fonds de commerce, seul le propriétaire du fonds change, mais c’est toujours le même fonds qui est exploité.
Le cessionnaire du fonds de commerce a donc droit au renouvellement du bail.

Attention par contre dans le cas de la cession du droit au bail seul : lorsqu’il y a cession du droit au bail, il y a création d’un nouveau fonds et le cessionnaire ne pourra pas se prévaloir de la durée d’exploitation du cédant, même si l’activité est identique.

Ainsi, lorsque la cession de droit au bail intervient dans la dernière période triennale, il est conseillé de faire intervenir, lors de la cession de droit au bail, le bailleur pour lui faire accepter de signer un nouveau bail ou de lui faire renoncer à invoquer le changement d’activité.

Les motifs légitimes de non-exploitation prévus par la loi

Certains textes ont prévu des cas où l’inexploitation est légalement autorisée, en général pour des périodes limitées dans le temps :
– les locataires commerçants ou artisans autorisés à suivre un stage de conversion ou de promotion professionnel sont dispensés de l’obligation d’exploiter pendant la durée de leur stage
– le défaut d’exploitation pendant la période d’observation ne peut entraîner le refus de renouvellement

3e condition : Vous devez être immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers

Attention, votre immatriculation en tant que preneur doit être en règle à la date de la demande de renouvellement et à la date d’expiration du bail, conformément à l’article L.145-1 du Code de commerce.

Immatriculation à l’adresse des lieux loués

Vous devez en tant que locataire être immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers à l’adresse des lieux loués.

Immatriculation au titre l’activité exercée

Il faut que vous soyez immatriculé au titre de l’activité qui est celle réellement exercée dans les lieux loués.

Découvrez notre guide complet sur la demande de renouvellement du bail commercial par le locataire : Les 5 vérifications à faire.