Cabinet Elharrar – Droit des baux commerciaux – Droit social
Ce qu'il faut savoir sur la restitution des lieux en fin de bail commercial en tant que locataire
Votre bail commercial 3 6 9 arrive à son terme et vous souhaitez restituer votre local commercial?
Il est important de comprendre les obligations qui vous incombent en tant que preneur lorsque vous libérez les lieux à la fin de votre bail.
En effet, la restitution des lieux en fin de bail peut entraîner des coûts supplémentaires et des litiges avec votre bailleur si les termes du bail ou les dispositions légales ne sont pas respectés.
Il est donc crucial de bien avoir en tête les obligations de restitution des locaux en fin de bail commercial et les moyens de les respecter.
Cet article vous donnera un aperçu des principales obligations à respecter ainsi que des erreurs à éviter.
Découvrez notre article sur la fin du bail commercial : Le guide pour comprendre les différents scénarios.
Restitution de locaux inoccupés
Pour que la restitution des locaux soit effective, cela implique qu’en tant que locataire vous ayez libéré totalement les locaux et restitué les clés à votre bailleur.
La libération des lieux
Pour que la libération des lieux soit considérée comme parfaite, il faut que les locaux soient restitués libres de toute occupation et vidés de tout meuble vous appartenant.
Cette libération doit concerner tant les locaux loués que les locaux accessoires (c’est-à-dire les locaux qui sont loués en plus du local principal, du type caves, hangars, …)
De même, vous devez non seulement évacuer les lieux loués en tant que preneur, mais encore les faire évacuer par tous les occupants (salariés, sous locataire, …).
La restitution des clés
Pour que la restitution soit effective, il faut que votre bailleur ait récupéré les clés des locaux.
La preuve de la remise des clés vous incombe. Vous devez donc démontrer que vous avez remis les clés à votre bailleur ou à son mandataire, à son domicile ou au siège social.
Le seul fait de mettre en demeure votre bailleur de récupérer ses clés ne suffit pas.
Il convient de souligner que le défaut de remise des clés au jour prévu par les parties entraîne le versement d’une indemnité d’occupation, peu importe que vous n’occupez plus les locaux ou que votre bailleur n’ait pas manifesté son intention de récupérer les locaux.
Restitution de locaux sans transformation
Il est très souvent prévu dans le bail que toutes améliorations du local deviendront la propriété du bailleur en fin de bail sans droit à une indemnité.
Toutefois, à défaut d’accord ou de présence d’une telle clause, le bailleur peut choisir de conserver ou pas les améliorations.
Si vous avez fait des améliorations, et que le bailleur ne veut pas les conserver, vous devez remettre les lieux loués dans leur état d’origine, c’est-à-dire dans la même configuration qu’au début de la location, et avec les équipements qui étaient présents.
Cela peut entraîner des coûts importants en tant que locataires, car vous devrez alors démolir les aménagements qui ont été réalisés et cela percevoir une quelconque indemnité.
La qualité ou l’utilité des aménagements réalisés n’a pas d’importance dans la décision du bailleur de demander la remise des lieux dans leur état d’origine.
Il est donc important en tant que locataire de vérifier les termes de votre bail et de s’assurer de bien comprendre vos obligations en fin de bail.
Votre bailleur peut également choisir de conserver les travaux d’amélioration.
Si tel est le cas et qu’il n’existe pas de clause qui prévoit que les travaux d’amélioration deviennent sa propriété, alors votre bailleur devra soit vous rembourser la somme correspondant à la valorisation du fonds soit celle égale au montant des travaux et du prix de la main d’œuvre.
Restitution des lieux en bon état
L’article 1730 du Code civil prévoit que vous devez rendre également les lieux dans l’état où vous les avez reçus si un état des lieux a été effectué au début de la location. L’état des lieux peut être établi par huissier ou de façon contradictoire, c’est-à-dire avec la présence des deux parties, bailleur et locataire.
Le contenu de l’état des lieux n’est pas fixé par la loi, mais il faut avoir en tête que cela permet de fixer une situation de fait à laquelle on pourra se référer lors de la restitution des locaux afin de déterminer si le local est rendu dans le même état qu’il a été reçu.
Si aucun état des lieux n’a été effectué, l’article 1731 prévoit une présomption selon laquelle les lieux ont été remis en bon état d’entretien locatif au début de la location, ce qui signifie que vous êtes tenu de les rendre dans cet état, sauf preuve contraire.
Il appartient alors à votre bailleur d’apporter la preuve que les locaux ont été restitués dans un mauvais état de réparation.
La preuve de l’état des locaux peut être apportée par tous moyens : constat d’huissier, attestations, photographies datées.
Qu’un état des lieux ait été réalisé ou pas, vous avez une obligation d’entretien pendant toute la durée du bail. Cette obligation peut être limitée par la force majeure (c’est-à-dire un événement qui est imprévisible, insurmontable et qui échappe à votre contrôle) et la vétusté ( c’est-à- dire l’état d’usure ou de dégradation d’une chose résultant du temps et de l’usage de la chose.)
A noter toutefois que ces deux limites peuvent être exclues expressément dans le bail par des clauses d’aménagement. Dans ce cas, le coût des réparations dues par ces deux causes pourra être à votre charge.