Cabinet Elharrar – Droit des baux commerciaux – Droit social
Indemnité d’éviction du bail commercial : les 3 cas ou l'indemnité n’est pas due
L’indemnité d’éviction du bail commercial est la somme que perçoit le locataire lorsque son bail n’est pas renouvelé.
Elle doit permettre de réparer le préjudice que subit le locataire du fait du non renouvellement du bail.
Dans certains cas, en tant que bailleur vous êtes exempté de payer d’indemnité d’éviction en cas de manquement(s) de votre locataire ou en cas de problème sur le bien loué.
Le locataire qui ne perçoit pas d’indemnité d’éviction peut toujours contester le motif de refus devant le tribunal judiciaire dans un délai de 2 ans à compter de la signification du congé ou de la réponse à la demande de renouvellement.
Découvrez notre article sur l’indemnité d’éviction : Comment l’appréhender en 6 étapes.
1) Indemnité d'éviction bail commercial : le refus du renouvellement sans indemnité d’éviction pour dénégation du bénéfice du statut des baux commerciaux
Les 4 motifs de dénégation
Vous pouvez toujours invoquer une cause d’inapplicabilité du statut des baux commerciaux, soit directement, soit dans un second temps par le biais de la rétractation, s’il vous établissait que la location n’entre pas dans le champ d’application du statut pour quelque motif que ce soit.
– Vous pouvez en tant que bailleur refuser le renouvellement du bail commercial au preneur qui n’est pas titulaire d’un titre locatif soumis au statut des baux commerciaux et qui vous ai opposable ;
– Vous pouvez également refuser le renouvellement du bail sans verser une indemnité d’éviction au locataire des lieux loués qui n’est pas propriétaire du fonds de commerce ;
– Il est également possible de ne pas verser d’indemnité d’éviction lorsque le fonds n’a pas fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d’expiration du bail ou de sa prolongation;
– Vous pouvez refuser le renouvellement du bail sans verser d’indemnité d’éviction lorsque votre locataire n’est pas immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au registre des métiers, au titre de l’activité qui est celle réellement exercée dans les lieux loués et à l’adresse des lieux loués. Cela doit être le cas, à la date de signification du congé ou de la demande de renouvellement ainsi qu’à la date d’expiration du bail.
Procédure en cas de dénégation
Le bailleur n’a pas à effectuer une mise en demeure préalable dans les cas de dénégation du droit au statut des baux commerciaux.
Le bailleur peut user de l’argument de dénégation dès la délivrance du congé ou de la réponse à demande de renouvellement du bail commercial mais également après la signification d’un de ces deux actes, que le renouvellement ait été offert ou refusé avec ou sans indemnité d’éviction. Il s’agira alors d’une rétractation.
À la suite du congé ou d’une réponse à demande de renouvellement comportant dénégation du droit au statut ou au renouvellement du bail, le bailleur prendra le plus souvent l’initiative d’une procédure devant le tribunal judiciaire en validation du congé et en expulsion.
Il pourra alors demander le paiement d’une indemnité d’occupation.
Le preneur peut également prendre l’initiative de contester les motifs de dénégation invoqués par le bailleur en saisissant le tribunal judiciaire dans les 2 ans à la suite du congé ou la réponse à la demande de renouvellement.
Si le juge valide le motif de dénégation, le preneur perd alors tout droit au renouvellement de son bail et au paiement d’une indemnité d’éviction.
Si en revanche, le motif de dénégation n’est pas validé, le bailleur devra verser une indemnité d’éviction au locataire, mais le bail ne sera quand même pas renouvelé.
2) Indemnité d'éviction bail commercial : Le refus du renouvellement sans indemnité d’éviction pour motif grave et légitime
L’appréciation du caractère grave et légitime relève du pouvoir souverain des juges du fond, ce qui signifie qu’un même motif pourra être considéré comme grave et légitime dans un cas et pas dans un autre.
Inexécution d’une obligation contractuelle
Toute inexécution par le locataire d’une obligation définie par le bail peut justifier un refus de renouvellement sans indemnité pour motif grave et légitime, sauf si ce manquement est la conséquence de vos agissements en tant que bailleur.
Les motifs d’inexécution d’une obligation contractuelle peuvent être :
– le changement de destination des locaux sans l’autorisation du bailleur ;
– le changement d’affectation des locaux par le preneur sans autorisation ;
– les retards ou les défauts de paiements des loyers ou de ses accessoires de manière inexcusables et répétés ;
– la cession de droit au bail ou une sous-location interdite ;
– des travaux non autorisés ou un défaut d’entretien ;
– le défaut de souscription de l’assurance.
La cessation de l’exploitation du fonds de commerce
Les motifs de cessation de l’exploitation du fonds de commerce sont :
– l’arrêt de l’activité dans les lieux loués ;
– le défaut d’exploitation de l’activité stipulée au bail.
La faute extracontractuelle
Ont été jugés comme constituant des motifs graves et légitimes justifiant le non-renouvellement les violences, injures, diffamations, menaces exercées par le locataire ou un de ses préposés sur le bailleur.
Procédure en cas de motif grave et légitime
Vous devez effectuer une mise en demeure préalable par huissier lorsque l’infraction visée est réversible.
En cas de doute sur le caractère réversible ou pas de l’infraction, il est recommandé de faire signifier une mise en demeure avant de faire signifier par acte d’huissier un congé emportant refus de renouvellement sans indemnité d’éviction.
La mise en demeure qui est délivrée par huissier doit préciser les manquements auxquels il doit être remédié et reproduire les dispositions de l’article L.145-17-I, 1e du Code de commerce.
En cas de non-régularisation de l’infraction dans le délai d’un mois de la mise en demeure, vous pourrez alors signifier un congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction.
Les motifs du congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction peuvent être validés de deux manières :
– par le juge si vous saisissez le tribunal pour validation du congé et expulsion du locataire ;
– par le juge en cas de saisine par le preneur pour contester les motifs en saisissant le tribunal judiciaire dans les 2 ans à la suite du congé ou la réponse à la demande de renouvellement ;
– par l’absence de de saisine du juge par l’une ou l’autre des parties dans le délai de 2 ans à compter du congé ou la réponse à la demande de renouvellement.
Si le juge valide le motif, le preneur perd alors tout droit au renouvellement de son bail et au paiement d’une indemnité d’éviction.
Si par contre, le motif n’est pas validé, vous devez alors verser une indemnité d’éviction au locataire, mais le bail sera résilié.
3) Indemnité d'éviction bail commercial : Le refus du renouvellement sans indemnité d’éviction en présence d’un immeuble insalubre ou dangereux
Il existe deux hypothèses distinctes dans lesquelles vous pouvez refuser le renouvellement sans avoir à verser une indemnité d’éviction au locataire :
– en présence d’un immeuble déclaré insalubre par l’autorité administrative ;
– en présence d’un immeuble jugé dangereux.
Pour qu’une de ces deux hypothèses soit retenue, il faut que l’état de l’immeuble menace la poursuite de l’exploitation du fonds de commerce.
Il faut également que l’origine de l’insalubrité ou de l’état dangereux de l’immeuble soit étrangère au bailleur pour que celui-ci puisse refuser le renouvellement sans indemnité d’éviction.
Hypothèse de l’immeuble insalubre
C’est seulement dans le cas où l’immeuble a été déclaré insalubre à titre irrémédiable que vous êtes en droit de refuser le renouvellement sans indemnité d’éviction.
L’arrêté d’insalubrité s’impose au juge judiciaire et au preneur.
Hypothèse de l’état dangereux
Dès lors que l’immeuble présente un danger pour les occupants, vous pouvez également refuser le renouvellement sans indemnité.
La preuve du danger doit être rapportée par vous en tant que bailleur par tous moyens.
Toutefois, l’appréciation du danger relève du pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond.
Priorité du preneur en cas de reconstruction
La reconstruction de l’immeuble n’est pas obligatoire.
Toutefois, si vous reconstruisez l’immeuble et que ce dernier contient des locaux commerciaux, vous devrez proposer en priorité au preneur un nouveau bail.
Pour respecter ce droit de priorité, il faut que le locataire en quittant les lieux ou au plus tard dans les trois mois qui suivent, vous notifie au moins par lettre recommandée avec accusé de réception, sa volonté d’user de ce droit en vous faisant connaître son nouveau domicile. Le locataire devra notifier tout nouveau changement de domicile.
FAQ
Le bailleur peut ne pas payer d’indemnité d’éviction dans 3 cas :
– pour dénégation du statut des baux commerciaux ;
– pour motif grave et légitime ;
– en présence d’un immeuble insalubre ou dangereux.
Il faut que ces motifs soient validés par le juge ou par l’absence de saisine du juge par l’une ou l’autre des parties dans le délai de 2 ans à compter du congé ou la réponse à la demande de renouvellement.
Le bailleur n’a aucune obligation de renouveler le bail commercial de son locataire à son échéance.
Toutefois, le propriétaire devra verser une indemnité d’éviction à son locataire s’il ne renouvelle pas le bail et cela sans raison valable.
Il existe plusieurs motifs qui ont été considérés comme légitimes et sérieux, tels que :
– Motifs liés à l’exécution du bail : changement de destination ou d’affectation des locaux, non-paiement de loyers et charges, violation des clauses interdisant ou limitant la cession du bail, ou de la sous-location ;
– Motifs extracontractuels : violences, injures, diffamations, menaces exercées par le locataire ou un de ses préposés sur le bailleur ; motifs économiques …
– Cessation de l’exploitation d’un fonds de commerce : l’arrêt de l’activité dans les lieux loués, le défaut d’exploitation de l’activité stipulée au bail …