Cabinet Elharrar – Droit des baux commerciaux – Droit social
L’ indemnité d’éviction :
Comment l’appréhender en 6 étapes
L’indemnité d’éviction est un montant que le bailleur doit verser au locataire dont le bail commercial 3 6 9 n’est pas renouvelé.
Lorsque le bail commercial arrive à sa fin, le bailleur qui ne renouvelle pas le bail et cela sans raison légitime est alors tenu de payer au locataire une indemnité dite d’éviction.
Cela correspondant au préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail.
Que vous soyez bailleur ou preneur, il est important de comprendre les contours de cette indemnité.
Voici les 6 étapes pour appréhender au mieux l’indemnité d’éviction.
Étape 1 : Comprendre les conditions du droit à l’indemnité d’éviction
Aux termes de l’article L. 145-14 du Code de commerce, le preneur a droit à une indemnité d’éviction de la part du bailleur lorsque le bail n’est est pas renouvelé.
Le droit à l’indemnité d’éviction prend effet lorsque le bailleur :
– donne congé avec refus de renouvellement et offre une indemnité d’éviction.
– refuse la demande de renouvellement du preneur
– exerce son droit d’option
Cependant, le droit à l’indemnité d’éviction n’est pas automatique, il n’est accordé qu’aux locataires qui remplissent les conditions pour renouveler le bail commercial.
Par ailleurs, le bailleur n’a pas à verser une indemnité d’éviction lorsque :
– l’immeuble est insalubre ou dangereux
– il justifie d’un motif grave et légitime à l’ encontre du locataire
– il exerce son droit de repentir
Étape 2 : Comprendre qui fixe son montant
L’indemnité d’éviction peut être fixée à l’amiable entre les parties.
En pratique, elle est toutefois le plus souvent fixée par un expert choisi par les contractants.
Et en l’absence d’accord, l’indemnité d’éviction est fixée par le tribunal judiciaire qui peut avoir recours à la désignation d’un expert judiciaire.
La procédure de fixation de l’indemnité d’éviction est, le plus souvent, initiée par le preneur, qui dispose de deux ans à compter du congé avec refus de renouvellement par le bailleur pour saisir le tribunal judiciaire.
Le plus souvent, il demandera au juge des référés de nommer un expert judiciaire pour évaluer ladite indemnité.
Lorsque l’expert judiciaire est nommé, celui-ci aura pour mission notamment de visiter les lieux et de déterminer le montant de l’indemnité́ d’éviction principale et les indemnités accessoires, sur la base d’éléments transmis par les parties et de son expérience.
Il rendra alors un rapport dans lequel il détaillera son raisonnement pour fixer l’indemnité d’éviction.
C’est sur la base de ce rapport que le tribunal va pouvoir apprécier le préjudice du preneur évincé.
Le dernier mot revient donc au juge du fond qui a un pouvoir d’appréciation et il doit caractériser ainsi que chiffrer les divers éléments du préjudice qu’il entend indemniser, ce qui exclut la possibilité de fixer une indemnisation forfaitaire.
Il est tout à fait possible pour les parties de trouver un accord amiable sur la base du rapport de l’expert judiciaire.
Étape 3 : Comprendre comment se calcule l’indemnité d’éviction
L’indemnité à laquelle le locataire évincé peut prétendre doit correspondre au préjudice lié au non-renouvellement de son bail commercial.
L’indemnité d’éviction est composée d’une indemnité principale qui peut être augmentée d’indemnités accessoires.
L’indemnisation du locataire évincé s’apprécie différemment selon que l’éviction entraîne ou non la perte du fonds de commerce.
La détermination de l’indemnité principale
Il convient de déterminer si le fonds de commerce va disparaître à la suite de l’éviction ou s’il pourra être exploité ailleurs, avec plus ou moins de difficultés.
Si le fonds ne peut pas être déplacé, le preneur bénéficiera d’une indemnité de remplacement
Dans ce cas, l’indemnité principale est égale à la valeur marchande du fonds (à moins que la valeur du droit au bail ne soit plus élevée).
Cette valeur est calculée d’après plusieurs méthodes susceptibles d’être appliquées isolément ou conjointement (usages de la profession ; rentabilité ; comparaison ; …) ;
Si le fonds peut être transféré, le preneur bénéficiera d’une indemnité de transfert
Dans ce cas, l’indemnité principale est égale à la valeur du droit au bail des locaux dont le locataire est évincé.
Celle-ci est estimée selon la méthode dite du différentiel correspondant à la multiplication, par un coefficient de situation, de l’éventuelle économie résultat de la différence entre la valeur locative de marché et le loyer de renouvellement théorique.
Les indemnités accessoires
L’indemnité principale peut être augmentée d’indemnités accessoires telles que :
– les frais de remploi visant à couvrir les frais d’acquisition d’un nouveau fonds ou d’un nouveau droit au bail de valeur équivalente, les frais d’acte et les frais de transaction
– le trouble commercial destiné à compenser la perte de gains et de temps générée par l’éviction,
– les indemnités de licenciement si l’éviction entraîne la rupture des contrats de travail du personnel salariés,
– les frais de déménagement et de réinstallation ne seront dus qu’à condition que le preneur se réinstalle ;
– frais divers : frais liés aux diverses formalités administratives (changement d’adresse, RCS, etc.) et commerciales (information des tiers, clients et fournisseurs …),
La présente liste n’est pas limitative et il appartient au preneur évincé d’établir les préjudices particuliers qui résulteraient de la spécificité de son activité.
Pour approfondir le sujet, vous pouvez lire l’article comment se calcule l’indemnité d’éviction ?
Étape 4 : Comprendre quand et comment elle doit être versée
C’est à la suite de la décision définitive qui fixe le montant de l’indemnité d’éviction que le bailleur doit verser cette indemnité.
Tout d’abord, il est possible pour le bailleur d’exercer son droit de repentir dans un délai de 15 jours à compter de la décision de justice fixant le montant de l’indemnité et devenue définitive.
Passé ce délai, et à défaut d’exercice de son droit de repentir, l’indemnité doit être versée au locataire ou éventuellement au séquestre.
Le séquestre peut être nommé d’un commun accord par les parties ou à défaut d’accord par le juge.
Si le bailleur ne verse pas l’indemnité, le locataire doit lui adresser un commandement de payer, par acte extrajudiciaire.
Le bailleur dispose alors d’un délai de 3 mois pour régler l’indemnité.
Si le bailleur ne verse pas de lui-même l’indemnité, le preneur peut faire appel à un huissier pour mettre en œuvre des mesures d’exécution.
Il convient de rappeler que des intérêts moratoires sont dus par le bailleur jusqu’au paiement de l’indemnité entre les mains du preneur évincé ou entre les mains du séquestre.
Le bailleur a donc intérêt à régler l’indemnité le plus rapidement possible.
D’autant plus que c’est le versement de l’indemnité d’éviction qui va justifier la restitution des lieux par le preneur au bailleur.
Pour approfondir le sujet, vous pouvez lire l’article le paiement de l’indemnité d’éviction : les réponses aux 4 questions les plus posées.
Étape 5 : Comprendre les conséquences du paiement de l’indemnité d’éviction
Lorsque le bailleur verse l’indemnité d’éviction au preneur ou au séquestre (le cas le plus fréquent en pratique) qui le notifie au preneur, le preneur a alors 3 mois pour remettre les lieux au bailleur.
Si le preneur ne libère pas les lieux dans ce délai et ne remet pas les clés, le séquestre, après une mise en demeure, applique une retenue sur l’indemnité d’éviction.
Le montant de la retenue est de 1% par jour de retard et sera restitué au bailleur sans autorisation du preneur évincé.
En sus de la retenue, le bailleur peut solliciter l’expulsion du preneur et le paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux.
Le jour de la remise des clés, le séquestre va alors verser l’indemnité au locataire.
Étape 6 : Comprendre la fiscalité de cette indemnité
Pour le preneur
L’imposition de l’indemnité d’éviction varie selon s’il est soumis à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés.
Si le locataire est soumis à l’impôt sur le revenu, la partie de l’indemnité qui répare une perte d’un actif (la clientèle, le droit au bail) sera considérée comme une plus-value et imposée en conséquence, tandis que la partie qui répare une charge ou une perte de revenu sera incluse dans les résultats imposables au taux normal.
Si le locataire est soumis à l’impôt sur les sociétés, l’indemnité d’éviction sera imposée au taux normal de l’impôt sur les sociétés, quelle que soit la nature de la perte compensée.
Pour le bailleur
Le traitement fiscal de l’indemnité d’éviction varie selon que le bailleur est soumis à l’impôt sur les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou à l’impôt sur les sociétés, ou est considéré comme ayant des revenus fonciers.
Pour les bailleurs soumis à l’impôt sur les BIC ou à l’impôt sur les sociétés, la fiscalité de l’indemnité d’éviction varie en fonction des circonstances de son versement :
– l’indemnité d’éviction peut être considérée comme une dépense déductible immédiatement si elle est versée pour louer les locaux à des conditions plus avantageuses ou pour y exercer une activité différente du locataire sortant
– l’indemnité d’éviction peut être considérée comme un élément du prix de revient d’un actif si elle est versée pour vendre ou démolir les locaux ou pour y exercer la même activité que celle du locataire sortant ou de les utiliser à des fins d’habitation.
Pour les bailleurs ayant des revenus fonciers, la fiscalité de l’indemnité d’éviction varie également en fonction des circonstances de son versement :
– l’indemnité d’éviction peut être considérée comme une dépense déductible des recettes brutes foncières lorsqu’elle peut être qualifiée de dépense faite en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu (notamment lorsque l’objectif du propriétaire est de relouer les locaux à des conditions plus avantageuses ou d’effectuer des travaux permettant une relocation avantageuse)
– l’indemnité d’éviction ne sera pas considérée comme une dépense déductible lorsqu’elle peut être qualifiée de dépense personnelle ou une dépense engagée pour réaliser une plus-value ( notamment si elle est versée pour reprendre les locaux pour son usage personnel, pour les vendre libres ou pour les démolir.)
L’indemnité à laquelle le locataire évincé peut prétendre doit correspondre au préjudice lié au non-renouvellement de son bail commercial.
L’indemnité d’éviction est composée d’une indemnité principale qui peut être augmentée d’indemnités accessoires.
C’est à la suite de la décision définitive qui fixe le montant de l’indemnité d’éviction que le bailleur doit verser cette indemnité.
Après l’expiration du délai de repentir du bailleur, l’indemnité d’éviction doit être versée au locataire ou éventuellement à un séquestre dans les trois mois suivant la date d’un commandement de paiement délivré par acte extrajudiciaire.
Le paiement de l’indemnité d’éviction est à la charge de celui qui a refusé le renouvellement.
L’imposition de l’indemnité d’éviction varie selon que le locataire est soumis à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés.