Cabinet Elharrar – Droit des baux commerciaux – Droit social
La demande de renouvellement du bail commercial par le locataire : les 5 vérifications à faire
La demande de renouvellement du bail commercial est l’acte par lequel le preneur, qui n’a pas reçu congé du bailleur, déclare vouloir obtenir le renouvellement de son bail.
Cette demande n’est pas une obligation, mais une faculté qui vous est offerte.
Vous pouvez, en tant que preneur, avoir plusieurs intérêts d’user de cette faculté :
– Si la valeur locative des locaux a diminué et que vous souhaitez faire baisser votre loyer ;
– Si vous voulez mettre fin à la tacite prolongation pour éviter que le bail dépasse les 12 années de durée effective qui entraînerait la fixation automatique de votre loyer à la valeur locative ;
– Si vous souhaitez céder votre fonds de commerce ou votre droit au bail : le futur acquéreur préfèrera acheter un fonds de commerce ou un droit au bail dont le bail vient d’être renouvelé avec un loyer connu ;
– Si vous voulez anticiper sur un événement qui pourrait constituer dans l’avenir un motif de déplafonnement.
Avant de notifier une demande de renouvellement du bail commercial, il est fortement conseillé de vérifier certaines conditions pour éviter de provoquer une situation dans laquelle vous pouvez vous voir refuser le renouvellement de votre bail commercial.
Il s’agit tant des conditions de que d’envoyer votre demande de renouvellement de bail commercial à la bonne personne et au bon moment.
Votre demande de renouvellement du bail commercial doit être faite par huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception, et doit reproduire les termes de l’article L145-10 du Code de commerce, sans quoi elle sera considérée comme nulle.
Votre demande de renouvellement du bail commercial peut inclure une proposition de loyer, bien que son principal objet soit le renouvellement en lui-même.
Contrôle 1 : Vérifiez de bien être immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers
L’absence d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers entraîne la dénégation du droit au statut des baux commerciaux et donc votre demande de renouvellement sera refusée.
Attention, votre immatriculation doit être en règle à la date de la demande de renouvellement et à la date d’expiration du bail, conformément à l’article L.145-1 du Code de commerce.
Immatriculé à l’adresse des lieux loués
Il convient de bien vérifier avant de délivrer une demande de renouvellement que vous soyez bien immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers à l’adresse des lieux loués.
Immatriculé au titre de l’activité exercée
Il faut également contrôler que vous soyez immatriculé au titre de l’activité qui est celle réellement exercée dans les lieux loués.
Contrôle 2 : Validez que vous êtes bien reconnu non seulement comme locataire des locaux, mais également comme propriétaire du fonds de commerce qui est exploité
Si vous êtes propriétaire du fonds de commerce et locataire des locaux, vous pouvez solliciter le renouvellement de votre bail même si vous avez confié le fonds en location-gérance.
Par contre, en tant que locataire-gérant, vous ne pouvez pas solliciter le renouvellement du bail commercial dans la mesure où vous exploitez un fonds qui ne vous appartient pas et qui vous a été donné en location.
De même, si vous sous-louez la totalité des locaux à une tierce personne, vous ne pourrez plus solliciter le renouvellement de votre bail commercial puisque vous ne serez plus considéré comme propriétaire du fonds de commerce exploité dans les lieux loués.
Contrôle 3 : Assurez-vous que le fonds fasse l’objet d’une exploitation effective pendant 3 ans
Le fonds doit avoir été exploité de façon effective au cours des trois dernières années ayant précédé l’expiration du bail ou de sa reconduction.
Cela signifie que le fonds doit être maintenu en activité par une sollicitation régulière et continue de la clientèle, mais cela n’empêche pas que le fonds soit fermé pendant les congés normaux.
Attention dans le cas de la cession du droit au bail : lorsqu’il y a cession du droit au bail, il y a création d’un nouveau fonds et le cessionnaire ne pourra se prévaloir de la durée d’exploitation du cédant, même si l’activité est identique.
Ainsi, lorsque la cession de droit au bail intervient dans la dernière période triennale, il est conseillé de faire intervenir, lors de la cession de droit au bail, le bailleur pour lui faire accepter de signer un nouveau bail ou de lui faire renoncer à invoquer le changement d’activité.
Contrôle 4 : Contrôlez que vous adressez votre demande à la bonne personne
Le destinataire du renouvellement peut être le bailleur ou son gérant qui est réputé avoir qualité pour la recevoir.
S’il y a plusieurs propriétaires, il est possible d’adresser la demande de renouvellement à l’un d’eux.
Dans le cas où la propriété est démembrée, la demande doit être adressée aussi bien à l’usufruitier qu’au nu-propriétaire.
Contrôle 5 : Surveillez les délais
La demande de renouvellement doit être faite dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail.
Attention, si vous faites votre demande de renouvellement plus de 6 mois avant l’expiration du bail, votre demande est sans effet puisqu’elle sera considérée comme prématurée.
Vous pouvez par contre faire la demande à tout moment pendant le cours de la tacite prolongation.
Une fois la demande de renouvellement notifiée, le bailleur a trois mois pour faire connaître sa position : accepter le renouvellement ou le refuser.
S’il ne répond pas dans les 3 mois, la demande de renouvellement est considérée comme acceptée à titre provisoire, car un accord sur le loyer n’est pas encore intervenu.
Le bailleur pourra toujours refuser le renouvellement pour des motifs antérieurs à la demande de renouvellement dont il aurait eu connaissance postérieurement ou exercer son droit d’option.
Est-ce qu’un bail commercial se renouvelle automatiquement ?
Le bail commercial ne se renouvelle pas automatiquement et il est nécessaire d’avoir une action du bailleur ou du locataire pour renouveler le bail.
Le bailleur qui souhaite renouveler le bail peut délivrer un congé avec offre de renouvellement.
Le locataire qui souhaite renouveler le bail peut délivrer une demande de renouvellement au bailleur.
Quelles sont les conditions pour avoir droit au renouvellement ?
Il y a 3 conditions cumulatives :
– le locataire est propriétaire du fonds de commerce exploité dans le local
– le locataire doit exploiter le fonds de manière effective depuis au moins 3 ans
– le locataire doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers
Comment faire une demande de renouvellement ?
La demande de renouvellement du bail commercial par le locataire doit être faite par huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception, et doit reproduire les termes de l’article L145-10 du Code de commerce, sans quoi elle sera considérée comme nulle.
Quand faire une demande de renouvellement ?
La demande de renouvellement doit être faite dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail ou à tout moment au cours de la tacite prolongation.