Cabinet Elharrar – Droit des baux commerciaux – Droit social
Paiement de l’indemnité d’éviction en fin de bail commercial: les réponses aux 4 questions les plus posées
Lorsque le bailleur vous refuse le renouvellement du bail commercial, il doit vous verser en tant que locataire une indemnité d’éviction, sauf cas spécifiques.
Cette indemnité sert à compenser le préjudice que vous subissez pour compenser votre défaut de renouvellement.
En tant que locataire d’un bail commercial vous disposez d’un délai de 2 ans pour demander le versement d’une indemnité d’éviction à compter de la date de notification de la fin du bail commercial par le propriétaire ou de la réception du refus de renouvellement du bail.
Le bailleur qui souhaite récupérer les locaux loués doit d’abord régler le montant de l’indemnité d’éviction définitivement fixé.
Nous nous sommes consacrés dans cet article à répondre au 4 questions les plus posés concernant l’indemnité d’éviction.
Découvrez notre article sur l’indemnité d’éviction : Comment l’appréhender en 6 étapes.
Qui doit payer l’indemnité d’éviction ?
Le paiement de l’indemnité d’éviction est à la charge de celui qui a refusé le renouvellement.
Ainsi, en cas de division de la propriété des locaux loués pendant la durée du bail, seul le propriétaire refusant le renouvellement est responsable de payer l’indemnité d’éviction.
La vente de l’immeuble et la notification de celle-ci au locataire ne libèrent pas l’ancien propriétaire, qui a refusé le renouvellement du bail commercial, de son obligation de payer l’indemnité d’éviction, même si le locataire n’était pas au courant de son existence.
L’indemnité d’éviction est une dette personnelle du bailleur et ne se transmet pas à l’acquéreur, sauf accord express entre les parties.
Si le bailleur vend l’immeuble après avoir donné un congé avec refus de renouvellement, il est responsable de verser une indemnité d’éviction au locataire évincé, sauf s’il peut invoquer une justification valable pour le non-renouvellement sans indemnité. Si la vente est annulée et que l’acquéreur a donné congé au locataire, le vendeur, qui devient de fait à nouveau propriétaire, peut être tenu de payer l’indemnité d’éviction.
Seul l’usufruitier est responsable de payer l’indemnité d’éviction et non le nu-propriétaire, même si le refus de renouvellement du bail commercial a été donné conjointement.
Le bailleur est-il obligé de payer l’indemnité d’éviction ?
Le bailleur dispose de 15 jours à compter de la signification de la décision qui fixe le droit et le montant de l’indemnité d’éviction pour changer d’avis et se soustraire au paiement de l’indemnité, c’est ce qu’on appelle le droit de repentir.
Cela signifie que le bailleur propose finalement le renouvellement du bail après l’avoir refusé.
Cette option est transmise à l’acquéreur de l’immeuble.
Pour pouvoir exercer cette option, il faut deux conditions cumulatives :
– que le locataire soit encore dans les lieux et,
– n’ait pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.
Le bailleur peut exercer son droit de repentir à tout moment avant même que la décision qui fixe le montant de l’indemnité d’éviction soit rendue.
Il est également possible pour le bailleur d’exercer son droit de repentir au cours de la procédure d’appel.
Le bailleur qui exerce son droit de repentir doit le faire expressément sans ambiguïté, mais il n’existe pas de formalisme obligatoire.
L’exercice par le bailleur de son droit de repentir emporte le renouvellement du bail commercial au jour de la date du repentir et non à la date à laquelle le bail a pris fin.
Par ailleurs, le bailleur doit rembourser les frais de l’instance que le locataire a exposés jusqu’au droit de repentir.
Quand doit être payée l’indemnité d’éviction ?
Après l’expiration du délai de repentir du bailleur, l’indemnité d’éviction doit être versée au locataire ou éventuellement à un séquestre dans les trois mois suivant la date d’un commandement de paiement délivré par acte extrajudiciaire.
Le bailleur ne peut pas vous demander de quitter les lieux tant qu’il n’a pas payé l’intégralité de l’indemnité d’éviction, même si la somme qu’il vous doit après la compensation entre l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation est minime.
Si le bailleur verse l’indemnité d’éviction au séquestre, cela vaut comme un paiement et le bailleur pourra alors exiger votre départ.
La désignation d’un séquestre est facultative et peut être ordonnée par le jugement ou une ordonnance sur requête en l’absence d’accord entre les parties.
Le séquestre verse l’indemnité au locataire sur sa seule quittance, s’il n’y a pas d’opposition des créanciers, après remise des clés du local vide et justification du paiement des impôts et des loyers, sous réserve des réparations locatives.
Les clés doivent être remises pour un local libre de toute occupation et c’est au locataire de faire diligence pour évincer les sous-occupants.
Pour aller plus loin sur la restitution des lieux, vous pouvez lire l’article « La restitution des lieux en fin de bail commercial : ce qu’il faut savoir ».
Des intérêts peuvent-ils s’ajouter sur le montant de l’indemnité d’éviction ?
Lorsque l’indemnité d’éviction est payée avec retard par le propriétaire, le locataire est fondé à obtenir le paiement des intérêts légaux sur le montant de cette indemnité.
À défaut d’indication dans le jugement, il convient de faire application de l’article 1231-7 du Code civil qui fixe le point de départ des intérêts au taux légal à la date du prononcé du jugement de condamnation à une indemnité
Le bailleur peut ne pas payer d’indemnité d’éviction dans 3 cas :
– pour dénégation du statut des baux commerciaux ;
– pour motif grave et légitime ;
– en présence d’un immeuble insalubre ou dangereux.
Il faut que ces motifs soient validés par le juge ou par l’absence de saisine du juge par l’une ou l’autre des parties dans le délai de 2 ans à compter du congé ou la réponse à la demande de renouvellement.
Le bailleur n’a aucune obligation de renouveler le bail commercial de son locataire à son échéance.
Toutefois, le propriétaire devra verser une indemnité d’éviction à son locataire s’il ne renouvelle pas le bail et cela sans raison valable.
Il existe plusieurs motifs qui ont été considérés comme légitimes et sérieux, tels que :
– Motifs liés à l’exécution du bail : changement de destination ou d’affectation des locaux, non-paiement de loyers et charges, violation des clauses interdisant ou limitant la cession du bail, ou de la sous-location ;
– Motifs extracontractuels : violences, injures, diffamations, menaces exercées par le locataire ou un de ses préposés sur le bailleur ; motifs économiques …
– Cessation de l’exploitation d’un fonds de commerce : l’arrêt de l’activité dans les lieux loués, le défaut d’exploitation de l’activité stipulée au bail …