Cabinet Elharrar – Droit des baux commerciaux – Droit social
Comment se calcule l’indemnité d’éviction ?
Vous êtes bailleur et vous devez payer une indemnité d’éviction car vous ne renouvelez pas le bail de votre locataire ?
Vous êtes locataire et vous venez de recevoir un refus de renouvellement avec paiement d’indemnité d’éviction ?
Cet article vous permet de comprendre comment se calcule l’indemnité dite d’éviction qui doit correspondre au préjudice lié au non-renouvellement du bail commercial pour le locataire.
L’indemnité d’éviction est composée d’une indemnité principale qui peut être augmentée d’indemnités accessoires.
L’indemnité peut être arrêtée par les parties ou fixée par un juge.
Dans les deux cas, la méthode pour calculer l’indemnité d’éviction est plus ou moins la même.
Découvrez notre article sur l’indemnité d’éviction : Comment l’appréhender en 6 étapes.
La détermination de l’indemnité principale
L’indemnisation du locataire évincé s’apprécie différemment selon que l’éviction entraîne ou non la perte du fonds de commerce.
Qualifier la nature du préjudice du preneur
La première question à se poser est : Est-ce que le fonds de commerce va disparaître ou pourra-t-il être exploité ailleurs avec plus ou moins de difficultés ?
Pour répondre à cette question, il faut étudier la clientèle du locataire.
Si celle-ci est attachée au lieu d’exploitation alors on considère que l’éviction entraînera la disparition du fonds de commerce.
Par contre, si la clientèle est attachée au preneur, cela signifie qu’il pourra poursuivre son exploitation dans des locaux équivalents et il pourra donc transférer le fonds de commerce avec ou sans perte partielle de clientèle.
Il appartient au bailleur de démontrer si le fonds de commerce est transférable ou non.
Si le fonds peut être transféré, le preneur bénéficiera d’une indemnité de transfert
Dans ce cas, l’indemnité principale est égale à la valeur du droit au bail des locaux dont le locataire est évincé.
Le droit au bail correspond à la valeur des avantages dont bénéficie le locataire qui sont notamment l’intérêt de l’emplacement, les surfaces, la destination du bail et le loyer.
Si le fonds ne peut pas être déplacé, le preneur bénéficiera d’une indemnité de remplacement
L’indemnité de remplacement a vocation à remplacer la perte du fonds de commerce.
Il conviendra donc d’évaluer la valeur du fonds à indemniser.
Si la valeur du fonds de commerce est inférieure à la valeur du droit au bail, alors l’indemnité de remplacement sera égale à la valeur du droit au bail.
Évaluer la valeur du fonds de commerce
Le principe est que l’indemnité doit correspondre à la valeur du fonds de commerce ne pouvant être transféré et qu’elle doit permettre au commerçant évincé d’acquérir un nouveau fonds équivalent.
Il y a plusieurs méthodes qui sont utilisées pour estimer la valeur du fonds de commerce, mais les deux méthodes les plus utilisées sont fondées sur le chiffre d’affaires moyen du preneur ou sur l’excédent brut d’exploitation (EBE).
Estimation fondée sur le chiffre d’affaires
Cette méthode repose sur le choix d’un pourcentage qui est affecté au chiffre d’affaires du locataire.
Le pourcentage est différent selon le type de commerce en cause. Il est fixé en fonction des usages de la profession.
Estimation fondée sur l’EBE ou la capacité financière du fonds
Cette méthode est fondée sur la capacité bénéficiaire du fonds de commerce, c’est-à-dire que plus le fonds de commerce a une capacité bénéficiaire, plus il a de valeur.
L’excédent brut d’exploitation (EBE) est calculé à partir du compte de résultat du locataire.
Il se calcule selon la formule suivante :
EBE= valeur ajoutée (production – consommations intermédiaires) + subventions d’exploitation – impôts et taxes – charges personnelles.
Évaluer la valeur du droit au bail
Le droit au bail doit être évalué dans tous les cas, car sa valeur sera un référentiel.
En effet, la valeur du droit au bail est la valeur minimum d’indemnisation.
Le calcul de la valeur locative du droit au bail s’opère en deux étapes :
– le calcul du différentiel de loyer
– le choix du coefficient.
Calcul du différentiel de loyer
Le différentiel de loyer est égal à :
la valeur locative de marché des locaux – loyer contractuel en cas de renouvellement du loyer ( loyer plafonné ou loyer déplafonné correspondant à la valeur locative de renouvellement
Le calcul de la valeur locative de marché repose sur la surface pondérée des locaux et sur un prix déterminé au regard des références locatives disponibles.
Choix du coefficient
Le choix du coefficient s’opère en fonction de critères différents notamment : la commercialité du site, sa pérennité et l’étendue de sa zone de chalandise, l’adéquation entre le commerce exploitation et la commercialité du site…
La détermination des indemnités accessoires
L’indemnité principale peut être augmentée d’indemnités accessoires telles que :
Les frais de remploi
Cette indemnité vise à compenser :
– les droits de mutation qui seront dus pour acquérir un fonds de commerce ou un droit au bail de valeur équivalente. Ils sont définis à l’article 719 du Code général des impôts.
– les frais d’acte et les frais de transaction : correspondent aux honoraires de rédaction et les frais de transaction aux commissions d’agence. Ils sont évalués de façon forfaitaire correspondant généralement à un pourcentage de l’indemnité principale ne dépassant pas 10%.
Le trouble commercial
Cette indemnité est destinée à compenser la perte de gains et de temps générée par l’éviction.
En l’absence de réinstallation, cette indemnité ne sera pas due.
Il est d’usage que cette indemnité corresponde à 3 mois d’excédent brut d’exploitation (EBE) moyen des 3 derniers exercices.
Les indemnités de licenciement
L’éviction peut entraîner le licenciement du personnel salarié.
Ces indemnités sont prises en charge par le bailleur sur justificatif.
Les frais de déménagement et de réinstallation
Ces frais ne seront dus qu’à condition que le preneur se réinstalle.
Ces frais sont évalués sur devis communiqués par le locataire.
Les frais divers
Ce sont les frais liés aux diverses formalités administratives (changement d’adresse, RCS, etc.) et commerciales (information des tiers, clients et fournisseurs …),
La présente liste n’est pas limitative et il appartient au preneur évincé d’établir les préjudices particuliers qui résulteraient de la spécificité de son activité.