Cabinet Elharrar – Droit des baux commerciaux – Droit social
Le congé du bailleur : 5 erreurs à ne pas commettre
Le congé du bailleur est une étape importante car le bail commercial ne se termine pas automatiquement à la fin de la période contractuelle ni ne se renouvelle automatiquement.
Il nécessite une action positive de l’une ou l’autre des parties, comme un congé ou une demande de renouvellement.
La fin du bail commercial par le propriétaire est caractérisée par un congé.
Ainsi, tout bailleur sera confronté au moins une fois au fait de faire délivrer un congé pour acter la fin du bail commercial 3 6 9.
Cet acte, qui n’est pas anodin, doit être rédigé avec soin et précision puisqu’une erreur peut être lourde de conséquences.
Voici donc les 5 erreurs à éviter pour pouvoir donner votre congé de fin de bail commercial en toute tranquillité.
1) Le congé du bailleur : se tromper dans l’auteur du congé de fin de bail commercial
Le congé du bailleur doit être donné par le propriétaire des locaux
Le congé ne peut être délivré qu’au nom du propriétaire bailleur.
Seul le bailleur, c’est-à-dire le propriétaire des locaux ou le titulaire d’un droit réel sur le bien peut donner congé.
Ainsi, tout congé du bailleur délivré à la requête d’une personne qui n’a pas, au jour de la délivrance du congé, la qualité de bailleur est nul et constitue une irrégularité de fond pour laquelle il n’est pas nécessaire que le locataire démontre l’existence d’un préjudice.
Attention donc au congé qui est délivré à la requête d’une personne qui a entre-temps vendu les locaux. Le congé encourt la nullité sauf si le nouveau propriétaire intervient.
Toutefois, le congé donné au nom d’une personne décédée est nul et nul d’effet et aucune régularisation ne peut réparer cette nullité.
Le congé peut être donné par un mandataire disposant du pouvoir de délivrer un congé
Le congé peut être donné par un représentant du bailleur, administrateur de biens ou gérant d’immeubles à condition qu’il dispose d’un mandat spécial ayant pour objet notamment de délivrer un congé.
Il est conseillé de faire apparaître dans le congé que ce dernier est délivré à la demande du mandant avec la précision qu’il est représenté par un mandataire.
Le congé du bailleur doit être donné par l’unanimité des indivisaires
Le congé délivré par un seul ou au nom de certains co-indivisaires est nul.
Toutefois cette irrégularité ne peut être invoquée que par un des indivisaires.
Vis-à-vis du preneur, le congé est entaché d’une irrégularité de forme et il doit démontrer l’existence d’un préjudice pour que le congé soit déclaré nul à son encontre.
Le congé doit être donné par l’usufruitier
Il convient de distinguer si le congé est donné avec offre de renouvellement ou avec refus de renouvellement.
En cas d’offre de renouvellement, le congé doit être délivré par l’usufruitier et le nu-propriétaire.
L’absence du nu-propriétaire sur l’acte de congé n’entraîne la nullité du congé seulement si ce vice est soulevé par le nu-propriétaire.
Dans le cas où le congé est délivré avec refus de renouvellement, le congé peut être signifié uniquement par l’usufruitier puisque lui seul est tenu de payer l’indemnité d’éviction.
2) Le congé du bailleur : délivrer le congé à la mauvaise personne
Le congé doit être délivré au titulaire du bail
Le congé du bailleur délivré au locataire gérant ou à un seul des deux époux cotitulaires du bail n’est pas opposable au locataire.
Le congé du bailleur doit être délivré à chacun des preneurs
En cas de pluralité de preneurs, le congé doit être délivré à chacun des preneurs en même temps et dans le même acte.
Le congé doit être délivré à chacun des héritiers en cas de décès du locataire
Le décès du locataire ne met pas automatiquement fin au bail commercial.
Ainsi, lorsque vous délivrez un congé, vous devez vous assurer que tous les héritiers sont identifiés.
Si vous ne connaissez qu’un seul héritier, il est conseillé de lui demander de vous communiquer les noms des autres héritiers ou, encore mieux, celui du notaire chargé de la succession qui vous transmettra les informations nécessaires (comme les prénoms, noms et adresses des héritiers).
À défaut, il est nécessaire de saisir un administrateur judiciaire avant de notifier tout congé.
Le congé doit être délivré au nom de la société
Le congé du bailleur délivré au nom du gérant de la société et non à la société locataire est irrégulier.
Cette irrégularité de forme ne peut être soulevée que par le locataire qui justifie d’un préjudice.
3) Le congé du bailleur : Ne pas donner son congé dans les délais ou pour une mauvaise date
Le congé du bailleur doit respecter un préavis minimum de 6 mois
Il convient bien d’avoir en tête que le congé d’un bail commercial 3 6 9 doit être délivré six mois avant l’échéance de la fin du bail pour qu’il produise son effet le jour du terme contractuel.
Le contrat de bail peut prévoir que le congé devra être délivré avec un préavis plus long que six mois, mais ce délai de six mois ne peut être modifié contractuellement pour une durée plus courte.
Le congé doit être donné pour le dernier jour du trimestre civil
Si vous souhaitez donner congé pour la fin du terme contractuelle, vous devez délivrer votre congé au moins 6 mois avant son échéance.
Ainsi, pour un bail commercial 3 6 9 conclu à effet du 1er janvier, venant à expiration le 31 décembre, le congé devra être signifié au plus tard le 30 juin (avant le début du sixième mois précédant le terme contractuel).
Si le congé est tardif, c’est-à-dire que le congé est donné en période contractuelle, mais moins de 6 mois avant son échéance, il prendra effet au dernier jour du trimestre civil suivant l’expiration du délai de 6 mois.
Le congé du bailleur peut être délivré après le terme contractuel, c’est-à-dire pendant la tacite prolongation. Dans ce cas-là, le congé prend effet pour le dernier jour du trimestre civil suivant l’expiration du délai de six mois.
Le congé peut être donné plusieurs mois à l’avance. Mais il a été jugé qu’un congé donné trop longtemps à l’avance était abusif.
Un congé donné pour une date prématurée n’est pas nul, mais ses effets sont reportés à la date pour laquelle il aurait dû être délivré.
4) Le congé du bailleur : ne pas délivrer son congé dans les bonnes conditions
Le congé du bailleur doit être donné par acte d’huissier
La loi a beaucoup changé sur le sujet, sur la forme que devait prendre le congé.
Mais la loi de 2015, la plus récente sur le sujet, indique que le congé doit être donné par acte extrajudiciaire.
Il a été considéré que le congé donné par lettre recommandée avec accusé de réception était nul. Nullité qui ne pouvait être soulevée que par le destinataire du congé qui n’avait pas à rapporter la preuve d’un préjudice.
Le congé doit reproduire l’article 145-9 du Code de commerce
Le congé doit indiquer que le locataire qui entend « soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de 2 ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ».
L’absence de reproduction de reproduction de ce texte peut entraîner la nullité de l’acte si celui qui l’invoque démontre la preuve d’un préjudice.
5) Le congé du bailleur : ne pas motiver son congé avec refus de renouvellement et sans indemnité d’éviction
Vous pouvez en tant que bailleur refuser au locataire le renouvellement du bail et cela sans indemnité d’éviction en cas de dénégation du droit au statut ou de droit au renouvellement ou pour motif grave et légitime.
Ces motifs doivent être précisés dans le congé et les manquements reprochés doivent être décrits avec soin et précision.
Un congé avec refus de renouvellement et sans indemnité d’éviction qui n’est pas motivé ou insuffisamment motivé n’entraîne pas les effets adéquats.
En effet, le locataire pourra se prévaloir de l’absence de motivation pour :
– soit invoquer la nullité du congé et se maintenir les locaux puisque le congé sera sans effet,
– soit solliciter le paiement d’une indemnité d’éviction puisque le congé sera requalifié en congé avec offre d’indemnité d’éviction.