Cabinet Elharrar – Droit des baux commerciaux – Droit social
L’ obligation de délivrance du bailleur dans le bail commercial : ce que vous devez savoir en tant que preneur
Lorsque vous signez un bail commercial, vous vous engagez à exploiter un local pour y exercer votre activité professionnelle.
En contrepartie du loyer que vous versez, le bailleur est tenu de respecter plusieurs obligations à votre égard.
L’une des plus fondamentales, souvent à l’origine de litiges, est l’obligation de délivrance.
Qu’est-ce que l’obligation de délivrance du bailleur ?
L’obligation de délivrance, prévue par l’article 1719 du Code civil, impose au bailleur de vous remettre un local conforme à la destination contractuelle prévue au bail, et en état de servir à l’usage auquel il est destiné.
Concrètement, cela signifie que le bailleur doit vous livrer :
• Un local libre d’occupation,
• Conforme aux caractéristiques convenues dans le bail (surface, équipements, affectation…),
• Adapté à l’activité commerciale prévue, ce qui peut inclure le respect de certaines normes (sécurité, accessibilité, hygiène, conformité administrative…).
Les contours de cette obligation : délivrance initiale et obligation continue
L’obligation de délivrance ne se limite pas à la remise des clés au moment de l’entrée dans les lieux.
Elle se prolonge pendant toute la durée du bail. Le bailleur doit ainsi veiller à ce que les locaux restent aptes à l’exploitation de votre activité.
Par exemple :
• Si un vice caché empêche l’exploitation normale de votre commerce, il peut s’agir d’un manquement à cette obligation.
• Si un sinistre, un défaut structurel ou une décision administrative rend l’exploitation impossible, et que cela est lié à une carence du bailleur, vous pouvez agir.
• Si les locaux ne sont pas adaptés à la destination prévue au bail. Ce point est particulièrement important, car il est de sa responsabilité de vous délivrer un local spécifiquement adapté à la destination.
Par exemple, pour une activité de restaurant avec cuisson, le bailleur doit s’assurer que le local dispose d’un conduit d’extraction.
Que risque le bailleur en cas de manquement ?
Le manquement du bailleur à son obligation de délivrance peut avoir de sérieuses conséquences juridiques :
• Réduction du loyer si les locaux sont partiellement impropres à leur usage,
• Exécution forcée de ses obligations, par exemple des travaux indispensables à la mise en conformité,
• Demande de résiliation judiciaire du bail, notamment si le défaut de délivrance est grave et durable,
• Octroi de dommages et intérêts en réparation du préjudice que vous subissez (perte de chiffre d’affaires, frais supplémentaires, etc.).
Ces sanctions peuvent être cumulées selon la gravité de la situation.
Quels sont vos recours en tant que preneur ?
En cas de manquement à l’obligation de délivrance, vous n’êtes pas sans recours. Plusieurs leviers s’offrent à vous :
Mise en demeure
Vous pouvez adresser une mise en demeure au bailleur, le sommant d’exécuter ses obligations dans un délai raisonnable.
Appel à un expert judiciaire
En cas de désaccord technique (non-conformité, vices cachés…), le recours à un expert peut renforcer votre position dans une procédure.
Action en justice
À défaut de réaction du bailleur, vous pouvez saisir le juge pour obtenir :
• La réduction du loyer,
• La condamnation à réaliser les travaux nécessaires,
• Des dommages et intérêts,
• Ou même, dans les cas les plus graves, la résiliation judiciaire du bail.
Un conseil : soyez vigilant dès la signature du bail.
Pour limiter les risques liés à un défaut de délivrance, faites-vous accompagner dès la négociation et la signature du bail.
Assurez-vous que :
• La destination des lieux est clairement définie,
• Les obligations du bailleur sont bien listées,
• Les éventuelles charges de travaux ou mises aux normes sont explicitement réparties.
Un accompagnement juridique dès la négociation du bail est essentiel pour sécuriser votre engagement et intégrer des clauses adaptées à vos besoins.
Notre cabinet vous assiste à chaque étape de la vie du bail commercial, que ce soit lors de sa rédaction, de sa négociation ou en cas de litige.
En cas de difficulté ou d’incertitude sur vos droits, n’hésitez pas à nous contacter : nos avocats sont à vos côtés pour protéger vos intérêts et garantir la pérennité de votre activité.
