Cabinet Elharrar – Droit des baux commerciaux – Droit social
La Clause Résolutoire du Bail Commercial : Comprendre les différents principes
La clause résolutoire d’un bail commercial peut être une solution dans le cas où votre locataire rencontre des retards de paiements de loyers importants ou ne paie pas ses charges malgré vos relances.
La procédure de la clause résolutoire est peut-être votre solution pour obtenir la résiliation du bail commercial avant la fin de son terme contractuel, facilement et rapidement.
La clause résolutoire est une clause qui peut exister dans un bail commercial qui prévoit à l’avance que si le locataire manque à une seule de ses obligations expressément visées par le bail, cela emportera résiliation de plein droit du bail commercial.
Si votre bail ne contient pas de clause résolutoire ou si elle est mal rédigée, la résiliation du bail commercial par le bailleur s’avère être une bonne solution.
La clause résolutoire est une clause prévoyant la résiliation automatique du bail en cas de non-respect par le locataire d’une de ses obligations prévues par le bail.
Pour que vous puissiez résilier le bail par le jeu de la clause résolutoire du bail, il faut :
– que le bail contienne déjà une clause résolutoire, ce qui est le cas dans la plupart des baux, mais ce n’est pas automatique;
– que l’infraction soit clairement visée par la clause.
Il faut donc que la clause résolutoire soit bien rédigée pour couvrir toutes les obligations stipulées au bail.
« À défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou d’indemnité d’occupation (y compris charges et prestations), comme de tout complément de loyer ou d’arriéré de loyer, ou de charges découlant d’un accord amiable entre les parties ou d’une décision judiciaire, ou encore en cas d’inexécution d’une seule des conditions du présent bail, celui-ci sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur, un (1) mois après une mise en demeure ou un commandement de payer demeuré sans effet, sans qu’il y ait lieu de remplir aucune formalité judiciaire.
Il suffira d’une simple ordonnance de référé qui constatera seulement l’acquisition de la clause résolutoire, sans que les offres ultérieures puissent en arrêter l’effet pour obtenir l’expulsion des lieux loués et dans ce cas, le dépôt de garantie et les loyers payés d’avance s’il y en a, resteront définitivement acquis au Bailleur sans préjudice de tous dommages et intérêts complémentaires.
Tous frais de procédure, de poursuites ou de mesure conservatoire, ainsi que tous frais de levée d’état ou de notification, si celles-ci sont requises, seront à la charge du Preneur et considérées comme suppléments et accessoires du loyer.
À compter de la date où la clause résolutoire sera réputée acquise au Bailleur, l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération des locaux sera égale au loyer contractuellement en vigueur majoré de 50%, outre les charges et taxes.
En cas de résiliation ou d’expulsion, le montant du dépôt de garantie demeura acquis au Bailleur à titre de première indemnité, sans préjudice de plus amples dommages et intérêts et des dispositions de l’article 1760 du Code civil. »
Procédure du jeu de la clause résolutoire du bail commercial
Étape 1 : Délivrance d’un commandement
Le commandement doit :
– mentionner précisément l’infraction qui est reprochée à votre locataire et rappeler les clauses du bail, et ce afin que le preneur puisse remédier à l’infraction;
– rappeler le délai d’un mois au cours duquel votre locataire peut remédier à l’infraction reprochée ;
– contenir, en cas de retard de paiements, un décompte très détaillé.
Vous devez délivrer le commandement de bonne foi c’est-à-dire préciser la nature des sommes réclamées, et pour quelles échéances ces sommes sont dues.
À la suite de la délivrance du commandement, soit :
– votre locataire se met en conformité avec les manquements reprochés ;
– vous pouvez, en tant que bailleur, assigner le preneur en résiliation du bail par la procédure de la clause résolutoire après l’expiration du délai d’un mois ;
– votre locataire peut contester le commandement en vous délivrant une assignation en opposition.
Étape 2 : Délivrance d’une assignation
Pour résilier le bail commercial en invoquant la clause résolutoire du bail, vous devez assigner votre locataire devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble.
La plupart du temps, c’est le juge des référés qui est saisi après l’expiration du délai d’un mois sauf si votre locataire a initié une action au fond.
En effet, votre locataire peut s’opposer au commandement, en délivrant une assignation en opposition devant le juge du fond dès que le commandement lui a été signifié. Cela ouvre donc une action au fond.
Étape 3 : Information des créanciers
N’oubliez pas que vous devez également informer les créanciers inscrits (c’est-à-dire les personnes ayant une créance contre le locataire qui l’ont indiqué et qui est donc inscrit sur le fonds de commerce) de la demande de résiliation afin que ces derniers puissent préserver leurs gages.
Le jugement ne pourra intervenir qu’un mois après la notification aux créanciers inscrits.
À défaut de notification, la résiliation du bail est inopposable de plein droit aux créanciers.
Étape 4 : Ordonnance du juge
En matière de référé, le juge ne peut pas apprécier la gravité du manquement, mais uniquement constater l’acquisition de la clause résolutoire, c’est-à-dire vérifier les conditions d’acquisition de la clause résolutoire.
Le juge des référés rendra alors une ordonnance dans laquelle il peut soit :
– vous débouter de votre demande de résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;
– constater l’acquisition de la clause résolutoire ;
– suspendre les effets de la clause résolutoire à la demande de votre locataire.
Rejet de la demande
Le juge vérifie la validité du commandement.
Si les conditions d’application de la clause résolutoire du bail n’ont pas été respectées ou qu’il y existe une contestation sérieuse sur le manquement, le juge des référés peut rejeter la demande.
Vous pourrez toujours faire appel de la décision ou saisir le juge du fond d’une demande de résiliation du bail commercial.
Constatation de l’acquisition de clause résolutoire du contrat de bail
Peu importe la bonne foi du locataire, le juge des référés après avoir vérifié la régularité du commandement, l’existence de la poursuite de l’infraction et celle d’une disposition spécifique du bail visant l’infraction, peut constater l’acquisition de la clause résolutoire à votre profit, en tant que bailleur qui en a fait la demande.
Suspension des effets de la clause résolutoire du bail
Le juge peut également accorder des délais pour mettre fin à l’infraction reprochée et suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais à la demande du locataire.
Ce dernier doit demander des délais et solliciter la suspension de la clause résolutoire, en proposant une solution pour remédier au(x) manquement(s).
En cas de non-respect des délais et conditions prévus par l’ordonnance, la clause résolutoire du bail sera acquise et le bail sera alors résilié.
Effets de l’acquisition de la clause résolutoire du bail
La résiliation du contrat de bail par le jeu de la clause résolutoire a pour effet de mettre fin au bail commercial avant le terme.
La date d’effet de la résiliation du bail commercial n’est pas au jour de la décision, mais à la date d’expiration du délai d’un mois prévu à la clause résolutoire.
Ainsi si vous avez délivré un commandement le 21 septembre 2022, le locataire a un délai d’un mois pour se mettre en conformité soit jusqu’au 21 octobre 2022.
Si le juge qui rend sa décision le 30 décembre 2022 constate l’acquisition de la clause résolutoire, le bail commercial sera résilié le 21 octobre 2022 et non le 30 décembre 2022.
À compter de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, votre locataire devient occupant sans droit ni titre. Il peut dès lors être expulsé et est redevable d’une indemnité d’occupation.
FAQ
Qu’est-ce qu’une clause résolutoire dans un bail commercial ?
Une clause résolutoire est une clause qui peut exister dans un bail commercial qui prévoit à l’avance que si le locataire manque à une seule de ses obligations expressément visées par le bail, cela emportera résiliation de plein droit du bail commercial.
Comment faire jouer la clause résolutoire ?
Pour faire jouer la clause résolutoire, le bailleur doit suivre 4 étapes :
Étape 1 : Délivrance d’un commandement visant la clause résolutoire ;
Étape 2 : A l’issue du délai d’un mois, assignation du bailleur devant le juge des référés pour solliciter la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ;
Étape 3 : Information des créanciers inscrits ;
Étape 4 : Ordonnance du juge qui peut prononcer la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et donc la résiliation du bail .
Quel est l’intérêt d’une clause résolutoire ?
La clause résolutoire permet au bailleur de résilier le bail commercial pour un manquement du locataire à une obligation expressément visée par le bail commercial.
La procédure pouvant se faire devant le juge des référés, elle est beaucoup plus rapide que devant le juge du fond.
Comment annuler une clause résolutoire ?
Le bailleur peut renoncer à faire constater la résiliation du bail après avoir fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire.
Il faut que cette renonciation soit non équivoque.
De son côté, le locataire peut contester le manquement et solliciter des délais devant le juge.