Cabinet Elharrar – Droit des baux commerciaux – Droit social

Refus de renouvellement avec offre d’indemnité d’éviction : Les choix du locataire

À la fin du bail commercial 3 6 9, votre bailleur peut décider qu’il ne souhaite pas renouveler votre bail.

S’il n’a pas de motifs légitimes pour refuser ce renouvellement, il doit alors vous verser une indemnité d’éviction.

Le bailleur peut exercer son refus de renouvellement avec indemnité d’éviction de trois manières :

        – De façon proactive : par l’envoi d’un congé portant refus de renouvellement avec indemnité d’éviction ;
        – De façon réactive : en réponse à la demande de renouvellement du preneur ;

À la suite d’un revirement de position : par la mise en œuvre de son droit d’option.

Face à ce refus de renouvellement comportant l’offre de payer une indemnité d’éviction, en tant que locataire, vous avez plusieurs choix à faire. Pour en découvrir davantage sur le congé avec offre de renouvellement, n’hésitez pas à ce consulter cet article.

Découvrez notre article sur la fin du bail commercial : Le guide pour comprendre les différents scénarios.

Choix 1 : Négocier son indemnité d’éviction ou la faire fixer judiciairement

Si le refus de renouvellement comporte l’offre de payer une indemnité d’éviction, elle est toutefois très rarement chiffrée dans le congé.

Vous pourrez alors soit la négocier avec votre bailleur à l’aide d’expertises amiables ou saisir le tribunal pour qu’il la fixe.

Attention, il faut bien avoir en tête qu’en tant que locataire destinataire d’un congé vous refusant le renouvellement du bail et vous offrant le paiement d’une indemnité d’éviction vous devez, sous peine de prescription, agir en paiement avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé ou à compter de la date de réponse du bailleur.

Seule la saisie du tribunal judiciaire interrompt la prescription.

Cas 1 : Fixation de l’indemnité d’éviction de façon amiable

Le bailleur et le locataire peuvent négocier l’indemnité d’éviction.

Le plus souvent, chacune des parties fait appel à un expert afin que celui-ci évalue amiablement l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation dont vous serez débiteur tant que vous n’aurez pas quitté les lieux loués.

Afin d’établir le montant de l’indemnité d’éviction et d’occupation au plus près de la réalité, les experts ont besoin de certains documents que seuls ont en leur possession le locataire et le bailleur.

Ainsi, pour permettre de négocier sur les mêmes éléments, les parties qui souhaitent négocier amiablement ont tout intérêt à s’échanger les documents utiles à la fixation des indemnités.

La méthode de fixation de l’indemnité d’éviction sera la même que ce soit dans le cadre amiable que dans le cadre judiciaire.

Les parties peuvent également décider de faire appel à un même expert.

Ce dernier rendra un seul rapport sur les éléments remis par les parties.

Sur la base de ce rapport, les parties peuvent décider de se conformer à l’avis de l’expert et au montant de l’indemnité d’éviction fixé par lui ou négocier sur cette base.

La fixation à l’amiable est souvent plus rapide que dans le cadre judiciaire.

Toutefois, vous devez rester vigilants dans le cas où les discussions s’étendent trop, il est nécessaire de saisir le tribunal judiciaire avant le délai de 2 ans pour éviter que l’action soit prescrite.

Cas 2 : Fixation de l’indemnité d’éviction de façon judiciaire

Si vous vous ne mettez pas d’accord avec votre bailleur sur le montant de l’indemnité d’éviction, vous ou votre bailleur peut alors saisir le tribunal judiciaire du lieu où se situent les lieux loués.

Il existe deux possibilités :

Saisir le juge des référés

Le juge des référés est le juge de l’urgence et de l’évidence. Il peut être saisi pour solliciter une expertise en lien avec un différend.

Cette saisie aura pour seul but de demander au juge de nommer un expert judiciaire. Il ne se prononcera pas sur le montant de l’indemnité d’éviction ou la régularité du congé.

Il va rendre une ordonnance assez rapidement qui indiquera notamment :
     – le nom d’un expert judiciaire ;
     – les missions de l’expert ;
     – le montant à consigner et la date limite pour la consignation ;
     – une date pour rendre le rapport de l’expert.


Une fois l’ordonnance rendue, le juge des référés est dessaisi.


S’il y a une difficulté lors de l’expertise, il conviendra de saisir le juge chargé du contrôle des expertises.


L’expert nommé peut accepter ou refuser la mission. 


Lorsqu’il l’accepte, il sollicite des documents des parties et organise un premier rendez-vous d’expertise.


L’expert peut faire des notes aux parties pour les informer sur l’évolution de l’expertise et solliciter des documents. Il rendra à la fin un rapport. 


Les parties peuvent formuler des observations écrites sous forme de « dire ».


L’expert doit répondre aux dires et les annexer à son rapport.


Une fois le rapport définitif rendu, si les parties ne se mettent pas d’accord, c’est le juge du fond qui tranche. 


Il faut donc saisir ce dernier par une assignation devant le tribunal judiciaire aux fins de condamnation à paiement d’indemnité d’éviction et d’indemnité d’occupation.

Saisir le tribunal judiciaire au fond

Le juge du fond est le juge qui a un pouvoir d’appréciation.

Cette option présente l’avantage que les parties ne doivent délivrer qu’une seule assignation pour saisir le tribunal judiciaire.

En effet, une fois le rapport rendu, le tribunal judiciaire est automatiquement saisi à la différence de la saisie par le juge des référés.

L’expertise est la même, quel que soit le choix de la saisie faite par le locataire ou le bailleur.

Par ailleurs, cette saisie peut également avoir un intérêt dans le cas où l’on souhaite contester la validité du congé.

Seul le juge du fond peut apprécier si un congé a été délivré dans les règles.


Par exemple, si le congé a été délivré avec une mauvaise date, ou par la mauvaise personne, il appartient au juge du fond de trancher ces questions.

Choix 2 : Rester dans les lieux ou partir

Tout locataire ayant droit à une indemnité d’éviction bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux.

Ainsi, vous ne pouvez être contraint de quitter les lieux tant que l’indemnité d’éviction qui vous est due ne vous a pas été versée.

Il existe une seule exception à cette règle qui concerne les locaux situés en secteur sauvegardé.

Cas 1 : Maintien dans les lieux

Le locataire qui reçoit un congé portant refus de renouvellement avec offre d’indemnité d’éviction peut choisir de se maintenir dans les lieux, et ce jusqu’au versement de l’indemnité d’éviction.

Si vous vous maintenez dans les lieux, vous devrez respecter les clauses et conditions de l’ancien contrat de bail, à l’exception du loyer qui sera remplacé par une indemnité d’occupation.

Cette indemnité, qui n’est pas égale au loyer, sera évaluée en fonction de la valeur locative des lieux.

Elle est souvent fixée par l’expert.

Ainsi, pour continuer à occuper les lieux, il est obligatoire de ne pas enfreindre les clauses de l’ancien bail, sinon cela pourrait entraîner la perte de tout droit à une indemnité d’éviction et la fin de l’occupation.

En contrepartie, vous êtes en droit, en tant que locataire, de demander l’exécution des travaux et réparations qui sont dus par votre bailleur.

Vous devrez verser une indemnité d’occupation jusqu’à votre départ effectif des lieux ou jusqu’au jour de l’exercice de repentir par votre bailleur.

En effet, si vous vous maintenez dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction,vous prenez le risque que votre bailleur revienne sur son offre d’indemnité, et propose finalement le renouvellement sur le fondement de l’article L. 145-58 du Code de commerce : c’est ce qu’on appelle le droit de repentir du bailleur.

Il est important en tant que locataire de se poser la question de rester dans les lieux notamment si le loyer que vous réglez est faible, car l’indemnité d’occupation sera fixée à la valeur locative.

Vous risquez alors d’avoir à régler en fin de procédure des sommes importantes au titre des rappels d’indemnités d’occupation qui se compenseront avec l’indemnité d’éviction.

Il est conseillé de faire évaluer amiablement par un expert le montant de l’indemnité d’occupation et d’éviction pour bien comprendre les enjeux.

Cas 2 : Quitter les lieux

Si vous quittez les lieux à la fin du préavis, vous ne perdez pas votre droit à recevoir l’indemnité d’éviction.

Le préjudice causé par le refus de renouvellement du bailleur est évalué à la date de départ du locataire s’il quitte volontairement les lieux.

Ainsi, si vous n’êtes plus dans les lieux loués, l’évaluation est faite le jour de votre départ effectif.

Un départ est considéré comme effectif lorsque les lieux ont été totalement libérés et que les clés ont été restituées.

Votre départ des locaux en exécution du congé entraîne l’impossibilité du bailleur d’exercer son droit de repentir.

Attention, il faut vérifier que votre bail commercial ne contient pas une clause vous contraignant en tant que locataire à rester dans les locaux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction.

Une telle clause a été déclarée valable.