Cabinet Elharrar – Droit des baux commerciaux – Droit social
Bailleur, vos options pour mettre fin au bail commercial face aux manquements de votre locataire
En tant que bailleur, il est important de connaître les différentes options qui s’offrent à vous en cas de fautes commises par le locataire pour mettre fin au bail commercial 3 6 9 (bail qui peut être résilié tous les 3, 6 ou 9 ans).
Les infractions au bail peuvent aller des retards de paiement à des dommages causés à la propriété en passant par des troubles de voisinage.
Il est important de prendre des mesures rapides pour protéger vos intérêts et faire respecter les termes du bail.
Dans cet article, nous examinerons les différentes options disponibles dont vous disposez en cas de fautes commises par votre locataire pour mettre fin au bail commercial.
Découvrez notre article sur Le congé du bailleur : Les 5 erreurs à ne pas commettre.
La résiliation du contrat fondée sur la clause résolutoire
La clause résolutoire est une clause prévoyant la résiliation automatique du bail en cas de non-respect par le locataire d’une de ses obligations prévues par le bail.
Cette option est possible si et seulement si le bail commercial contient une clause résolutoire.
Par ailleurs, le manquement de votre locataire doit être relatif à une obligation expressément prévue au bail et sanctionné par la clause résolutoire.
« À défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou d’indemnité d’occupation (y compris charges et prestations), comme de tout complément de loyer ou d’arriéré de loyer, ou de charges découlant d’un accord amiable entre les parties ou d’une décision judiciaire, ou encore en cas d’inexécution d’une seule des conditions du présent bail, celui-ci sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur, un (1) mois après une mise en demeure ou un commandement de payer demeuré sans effet, sans qu’il y ait lieu de remplir aucune formalité judiciaire.
Il suffira d’une simple ordonnance de référé qui constatera seulement l’acquisition de la clause résolutoire, sans que les offres ultérieures puissent en arrêter l’effet pour obtenir l’expulsion des lieux loués et dans ce cas, le dépôt de garantie et les loyers payés d’avance s’il y en a, resteront définitivement acquis au Bailleur sans préjudice de tous dommages et intérêts complémentaires.
Tous frais de procédure, de poursuites ou de mesure conservatoire, ainsi que tous frais de levée d’état ou de notification, si celles-ci sont requises, seront à la charge du Preneur et considérées comme suppléments et accessoires du loyer.
À compter de la date où la clause résolutoire sera réputée acquise au Bailleur, l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération des locaux sera égale au loyer contractuellement en vigueur majoré de 50%, outre les charges et taxes.
En cas de résiliation ou d’expulsion, le montant du dépôt de garantie demeura acquis au Bailleur à titre de première indemnité, sans préjudice de plus amples dommages et intérêts et des dispositions de l’article 1760 du Code civil. »
Procédure
Pour actionner cette procédure, il faut que vous signifiez tout d’abord par huissier un commandement visant la clause résolutoire et qui mentionne précisément l’infraction qui est reprochée au locataire.
Ce commandement doit obligatoirement rappeler le délai d’un mois au cours duquel votre locataire peut remédier à l’infraction reprochée.
En tant que bailleur, vous devez également informer les créanciers inscrits (c’est-à-dire les personnes ayant une créance contre le locataire qui l’ont indiqué et qui est donc inscrit sur le fonds de commerce) de votre demande de résiliation afin que ces derniers puissent préserver leurs gages.
La résiliation du contrat par le jeu de la clause résolutoire est souvent actionnée dans le cadre de fautes évidentes du locataire telles que des retards de paiement ou des nuisances sonores ou olfactives qui sont démontrées.
Cela s’explique par le fait que dans cette procédure, le juge ne peut pas apprécier le manquement, mais uniquement constater l’acquisition de la clause résolutoire.
Ainsi, il n’est pas recommandé d’utiliser cette procédure lorsque le manquement de votre locataire peut être sujet à discussion.
De plus, la procédure se fait la plupart du temps devant le juge des référés qui est le juge de l’urgence et de l’évidence.
Effets
La résiliation du contrat par le jeu de la clause résolutoire a pour effet de mettre fin au bail commercial avant le terme.
La date d’effet de la résiliation du bail commercial n’est pas au jour de la décision, mais à la date d’expiration du délai d’un mois prévu à la clause résolutoire.
Ainsi si vous avez délivré un commandement le 21 septembre 2022, votre locataire a un délai d’un mois pour se mettre en conformité soit jusqu’au 21 octobre 2022.
Si le juge qui rend sa décision le 30 décembre 2022 constate l’acquisition de la clause résolutoire, le bail commercial sera résilié le 21 octobre 2022 et non le 30 décembre 2022.
À compter de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, votre locataire devient occupant sans droit ni titre. Il peut dès lors être expulsé et est redevable d’une indemnité d’occupation.
La résiliation judiciaire
La résiliation judiciaire est le cas le plus courant de résiliation pour manquement du locataire.
Procédure
La résiliation judiciaire peut être faite à tout moment au cours du bail, pendant la tacite reconduction et même après un congé avec offre de renouvellement, mais à condition que soient invoquées des infractions postérieures au congé ou que vous les ayez connues après.
Il n’est pas nécessaire de mettre votre locataire en demeure avant d’assigner devant le tribunal judiciaire ou tribunal de commerce.
La demande de résiliation doit toutefois bien être dénoncée aux créanciers inscrits.
Effets
Concernant la date d’effet, le juge peut fixer la date d’effet de la résiliation ou à défaut la résiliation du bail commercial sera acquise à la date de la décision qui la prononce.
À compter de la résiliation judiciaire du bail, votre locataire devient occupant sans droit ni titre. Il peut dès lors être expulsé et est redevable d’une indemnité d’occupation.
– Un défaut d’exploitation
– Un défaut d’assurance
– Une sous-location ou une cession malgré l’interdiction du bail
– Le défaut important de paiement de loyers
– La transformation des lieux malgré une clause l’interdisant
Le refus de renouvellement
Le refus de renouvellement sans indemnité a pour effet de mettre fin au bail lorsque celui arrive à son terme sans qu’en tant que bailleur, vous devez verser une indemnité à votre locataire du fait d’un manquement grave et légitime.
Procédure
La mise en œuvre de l’action en refus de renouvellement se décompose en principe en 3 étapes :
1. Signification d’une mise en demeure au preneur pour les infractions réversibles (c’est à dire les infractions qui peuvent être régularisées par le preneur à la suite de ladite mise en demeure) ;
2. À défaut de régularisation de l’infraction dans le délai d’un mois à compter de la signification de la mise en demeure, signification d’un congé emportant refus de renouvellement sans indemnité ;
3. Signification d’une assignation en validation du congé et en expulsion de votre preneur
Effets
Si les motifs du congé avec refus de renouvellement sans indemnité sont considérés comme graves et légitimes, le bail est résilié.
Votre locataire devient alors occupant sans droit ni titre. Il peut dès lors être expulsé et est redevable d’une indemnité d’occupation.
Les motifs du congé peuvent être validés de 2 manières :
– par le juge en cas de saisine soit par le bailleur soit par le preneur;
– par l’absence de saisine du juge par l’une ou l’autre des parties dans le délai de 2 ans à compter du congé comportant les motifs graves et légitimes.
Si le juge considère que les motifs du congé ne sont pas graves et légitimes, le bail sera résilié, mais vous serez alors redevable d’une indemnité d’éviction à l’encontre de votre locataire.
– Changement de destination des locaux par le preneur ( autre activité que celle autorisé au bail)
– Changement d’affectation des locaux ( utilisation de l’usage différent)
– Cession du bail, sous location du local ou mise en location-gérance du fonds sans autorisation du bailleur
– Travaux non autorisés
– Défaut d’exploitation de l’activité dans les lieux